El valor
del metro cuadrado de una vivienda en Bogotá, así como en las diferentes ciudades
del país varía de acuerdo al estrato socioeconómico donde se ubique, el costo
de oportunidad real que se mueva en el momento, la oferta y la demanda en el
sector y a veces el capricho que impone la moda.
Así como
el DANE procura elaborar reportes periódicos con miras a brindar mejores bases
para la comercialización de un inmueble en términos más justos y acordes con la
realidad del mercado, entidades como la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá hace
lo mismo para ponderar dicho valor.
Si bien
es claro que factores como el uso residencial o comercial, la ubicación
(estrato) y el avalúo catastral, son puntos de partida muy valiosos, es difícil
cuantificar con alguna certeza la precisión de los precios promedio cuando no
existe un punto de referencia claramente establecido.
Aunque
el sistema notarial de Bogotá podría ser la fuente más indicada para hacerlo,
el valor que se reporta ante estas entidades se encuentra generalmente por
debajo del precio final de venta del inmueble, generando así valores diferentes.
Dinero.com
consultó con el arquitecto Mauricio Peraza constructor egresado de la
Universidad de los Andes quién manifestó que la sistematización de muchos
procesos inmobiliarios en Colombia ya está en marcha, sin embargo la
fragmentación del mercado no ha permitido la unificación de la información
haciendo difícil contar con un recurso imparcial, transparente y objetivo que
beneficie a la industria y establezca un estándar similar al de otros mercados.
Para un
constructor existen tres puntos determinantes para fijar el precio del metro
cuadrado: valor del lote, costos directos de la obra y costos indirectos de la
obra.
Para
visualizarlo como ejemplo podemos tomar un lote ubicado en el sector de
Cedritos al norte de Bogotá y donde se puede construir un edificio de 5 pisos.
- Paso 1
Valor
del lote $1.009.000.000 (ejemplo)
Área del
lote: 455 metros cuadrados
Valor
metro cuadrado: $2.400.000
Porcentaje
de incidencia en el proyecto: 23,61%
- Paso 2
Estructuración
del negocio, estudio de factibilidad, diseños del edificio con todas las
ingenierías, fiduciaria de preventas, licencia de construcción, publicidad y
ventas.
% de
incidencia en el proyecto: 11,96%
- Paso 3
Construcción
de la obra, gerencia del proyecto, constructor, control de costos y
programación, fiduciaria de tesorería, costos financieros, servicios públicos,
escrituración, propiedad horizontal.
% de
incidencia del proyecto: 64,43%
- Paso 4
Total de
área vendible de apartamentos: 1.365 m2
Total de
parqueaderos vendibles: 15
Utilidad
estimada: 24,57%
Valor
del metro cuadrado apartamento nuevo en Cedritos: $4.300.000
Los
acabados tienen una incidencia directa sobre el valor de venta del metro
cuadrado, para el presente ejemplo se contemplaron los acabados que ofrece el
sector para una vivienda de estrato 5.
Tenga en
cuenta que cuando un predio tiene buenas vías de acceso, buen transporte
público, centros comerciales cercanos, buenas zonas recreativas como parques,
teatros y restaurantes, acceso cercano a centros educativos, es un predio que
tiene buena demanda de mercado y que su valor puede variar de acuerdo al tipo
de acabados y diseño del edificio.
Tomado
de www.dinero.com