HIPOTECAS BURBUJA en ESPAÑA: Créditos que VALEN MÁS que los AVALÚOS de las VIVIENDAS

Uno de cada diez hipotecados en España está atrapado en una vivienda que vale menos que el préstamo que le queda por pagar. La proporción se elevará hasta el 10,7% en 2014 y llegará al 11,3% en 2015.  Esto significa que, al menos, 580.000 propietarios perderían dinero en caso de querer venderla y serían carne de desahucio si el deterioro de su situación financiera les impidiera hacer frente a las mensualidades hipotecarias. Así lo asegura un estudio realizado por la web de ahorro Kelisto.es en colaboración el Centre of Economics and Business Research (CEBR) londinense.

Las principales causas de esta situación han sido el deterioro de la economía, la debacle del mercado laboral, y las condiciones restrictivas de acceso al crédito tras el estallido de la burbuja financiera. En el caso concreto del sector vivienda, ha influido el descenso de la demanda de vivienda e hipotecas, que ha caído en más de un 20% desde los máximos previos al estallido de la burbuja. Aunque, sin duda, la causa más importante de la formación de hipotecas burbuja ha sido el desplome de los precios. El precio medio de la vivienda ha caído un 38,5% desde máximos y, según el portal Kelisto, el deterioro va a continuar y caerá un 15,8% en los dos próximos años. Con estas previsiones, el número de hipotecas burbuja se incrementará durante los dos próximos años hasta los 710.386, es decir un 22% más que en este momento.

El impacto económico de esta situación, la diferencia entre los importes de esas viviendas y los préstamos pendientes de pago, es de 13.000 millones de euros. Esto implica una media de 22.000 euros por familia afectada. El deterioro en los próximos años será muy significativo, según Kelisto, y la brecha superará los 20.000 millones de euros (un 52% más) en 2015, lo que supone que la deuda de cada familia afectada será superior a los 27.000 euros.

Por comunidades autónomas, el mayor número de hipotecas basura se concentra en Cataluña y Madrid. Fue en estas dos zonas donde más subió el precio de la vivienda antes del estallido de la burbuja inmobiliaria y también donde más hipotecas se firmaron. Por el contrario, Ceuta, Melilla y  Extremadura son las comunidades menos afectadas por este problema.

Qué pueden hacer los afectados

“La situación es muy complicada y en muchos casos ni siquiera habrá solución. Pero no hay que darse por vencidos”, advierte Estefanía González, portavoz de este portal dedicado al ahorro.

Las posibilidades de actuación dependen de las necesidades de los propietarios.

1. Para los que pueden seguir pagando las cuotas. Una posibilidad es amortizar anticipadamente. Para ello, hay que hacer muchas cuentas antes ya que habrá que pagar comisiones y también valorar si el dinero ahorrado está disponible o por disponer de él hay que asumir alguna penalización. En este caso, también es posible no hacer nada y esperar a la recuperación de los precios o el final de la hipoteca.

2. Quienes a pesar de poder pagar sus cuotas mensuales se vean en la obligación de vender. “En este caso, la mejor opción es tratar de remodelar la vivienda y diferenciarla del resto de la oferta de la zona para conseguir incrementar su precio y hacerla más atractiva”, aconseja González.

3. Los que no pueden hacer frente a las cuotas son los que menos margen de actuación tienen. La primera opción es alquilar la vivienda. Siempre que los ingresos que se obtengan por ello permitan pagar la hipoteca y los gastos derivados de ir a vivir a otro lugar. También se puede intentar conseguir la dación en pago del banco y, como última posibilidad, está la opción de vender y asumir el saldo negativo.

Tomado de eldiario.es

ASÍ es el incremento en la TARIFA de los AVALÚOS CATASTRALES en BOGOTÁ

Los incrementos corresponden a los estratos de los predios, pero puede variar su monto dependiendo del avalúo catastral de cada uno y del número de metros cuadrados.

El anuncio fue hecho por la Secretaría de Hacienda, con base en la actualización de los avalúos catastrales que entraron en vigencia el primero de enero. De los 2’384.390 predios registrados en el Distrito, 1’463.837 son residenciales. 

En general, el aumento por estrato para la mayoría de los predios será de 3 mil pesos en el estrato 1, 6 mil pesos en el estrato 2, 34.000 pesos en el estrato 3, 121.000 pesos en el estrato 4, 237.000 pesos en el estrato 5 y 515.000 pesos en el estrato 6.

Según la Dirección de Impuestos de Bogotá, para la mayoría de los predios de estrato 1, el impuesto pasará de 38.000 a 41.000 pesos; en el estrato 2, de 72.000 a 78.000; en el estrato 3, de 299.000 a 333.000; en el estrato 4, de 783.000 a 904.000; en el 5, de 1’360.000 a 1’597.000, y en el 6, de 2’395.000 a 2’910.000.

Para la mayoría de los predios comerciales el valor del predial pasará de 936.000 a 1’126.000 pesos, para los financieros pasará de 4’850.000 a 6’219.000 pesos y para los dotacionales de 1’061.000 a 1’452.000 pesos.

Estos valores no incluyen el descuento del 10 por ciento que se aplica a los contribuyentes que pagan antes de la fecha de vencimiento.

Tomado del tiempo.com y de la página de la Secretaria de Hacienda Distrital

BOGOTÁ y MEDELLÍN con los AVALÚOS más altos del PAÍS

Bogotá y Medellín siguen manteniendo la delantera en el país. Las dos capitales son las ciudades con el valor catastral más alto, de acuerdo con los análisis independientes que hacen cada una de ellas. En conjunto, las dos áreas urbanas sumaban $393 billones a 2013.  

Las actualizaciones de 2014, que se entregarían durante el primer trimestre de este año, estarán a cargo de los catastros de Bogotá y Medellín. Los resultados deberán ser reportados ante el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (Igac), el cual se encarga de hacer el trámite en el territorio nacional, exceptuando esas ciudades. De acuerdo con el último avalúo catastral, Bogotá estaba valorizada en $331 billones, y Medellín en $62 billones, según informó el IGAC.  

El tercer lugar lo mantiene Cartagena que está avaluada en $36 billones, de acuerdo con la actualización que el Instituto entregó el pasado miércoles. 

En el cuarto lugar de la lista se ubicaría Cali, que también tiene un catastro descentralizado. Durante la última jornada de actualización que entregó en enero del año pasado, la ciudad quedó avaluada en $32 billones. Desde 2004 la capital del Valle no hacía este trámite. 

Y Barranquilla completaría el grupo de las cinco más costosas del país, con un valor de $28,12 billones. Esta cifra también fue entregada en la última actualización del IGAC.  

De acuerdo con Juan Antonio Nieto, director del Instituto, identificar esta valorización catastral da un beneficio en doble vía: para los propietarios y para las municipalidades. En primer lugar están los dueños de los inmuebles, pues verán subir los costos de sus bienes, en caso de que deseen comercializarlos. Luego están las ciudades o municipios, que logran recaudar más recursos. En medio de ambos escenarios, siempre está la queja por el impuesto predial, que sube con el avalúo. Por esto es importante tener presente que el costo de este año, no puede ser superior al doble del año pasado.     

Tomado de maraujo@larepublica.com

AVALÚOS CATASTRALES RURALES 2013 tienen un rezago del 56% en actualización de AVALÚOS

Uno de los puntos más importantes de las negociaciones que adelanta el Gobierno Nacional y las Farc  en La Habana, Cuba, es la agricultura. 

Precisamente durante 2013 se abordó este tema en el punto número uno del acuerdo el cual se aprobó con un objetivo claro y es el desarrollo de políticas que impulsen la agricultura con gran rezago desde hace varios años. 

Los detalles de esta negociación no se conocieron a profundidad pero si es claro el compromiso de varias entidades al que tuvieron que llegar para trabajar en este frente. 

Uno de ellos, y por obvias razones, es el Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural que luego de la polémica por la adjudicación aparentemente irregular de los predios baldíos, tuvo que diseñar un proyecto para corregir los vacíos jurídicos para la entrega de estas tierras. 

La iniciativa aún está en estudio por solicitud del presidente Juan Manuel Santos que en principio y después de ser radicada en el Congreso, ordenó retirar el proyecto para corregir algunos artículos. 

Otra de las tareas corre por cuenta del Departamento Administrativo Nacional de Estadística, Dane, que adelanta desde finales de 2013 el Censo Nacional Agropecuario y que a la fecha avanza según lo presupuestado. 

Pero los mayores problemas se presentan con la actualización catastral de los predios rurales en el país ya que el balance al cierre del 2013 no poco alentador. 

De acuerdo con el director del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, Igac, Juan Antonio Nieto,el 56% de estas áreas no tienen avalúo catastral.  Esto muestra el gran rezago en la materia que pese al desempeño y a las labores que se han venido realizando en los últimos años, sólo se ha tenido óptimos resultados para los predios urbanos. 

Cabe anotar que en algunas regiones a lo largo del territorio nacional ha sido difícil el acceso que incluso en varios corregimientos se tuvo que retirar los comités de evaluación y de estudio. 

El funcionario sostuvo que para cumplir con los acuerdos en las negociaciones entre el Gobierno y las Farc en el tema de política agraria, es clave contar con el 100% del avalúo catastral en los predios rurales. Por el momento este tema estaría en deuda aunque para 2014 se espera ampliar la cobertura en este aspecto, sin antes decir que uno de los mayores problemas es el presupuesto. 

Con lo que se tiene a la fecha, la actualización catastral se tendría entre tres y cinco años con un costo mínimo de $500.000 millones. 
Nieto sostuvo que uno de los grandes problemas para la realización de la actualización catastral es el presupuesto el cual no ha sido suficiente para el desarrollo del proceso. 

Vale la pena señalar que el presupuesto que administró el Igac durante 2013 fue del 36% correspondiente a funcionamiento con un total de $80.240 millones y el 64% para inversión con $145.397 millones. 

El instituto consideró que se necesitan de más recursos ya que es indispensable y se requiere con suma urgencia una actualización catastral rural que en 2013 apenas llegó a las 569.403 áreas agrícolas.

Tomado de la revista dinero.com

CIUDADES MÁS COSTOSAS en COLOMBIA, según AVALÚOS

Cartagena, Palmira y Montería son las ciudades más costosas del país, de acuerdo con la actualización de los avalúos catastrales definidos por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (Igac).

Si el Gobierno llegase a vender cada una de estas zonas urbanas, el precio estaría alrededor de los $7 billones y $9 billones.

Estos serán algunos de los análisis que la entidad entregará hoy, entre un ranking de las 10 ciudades más caras del país, de acuerdo con lo conocido por LR. Igualmente, se presentará un informe de la última actualización catastral.

“Definitivamente la posición de Cartagena es totalmente clara, porque su situación lo permite así: tiene una buena ubicación en la Costa Caribe; cuenta con zonas playeras que le dan una vocación turística; es considerada patrimonio de la humanidad, entre otros aspectos que hacen que sus inmuebles sean de los más valorizados del país”, aseguró Clemencia Parra, presidenta de Unifianza.

Para Javier Mejía, director del Centro de Estudios Urbanos de la Lonja de Bogotá, la economía en estas zonas del país ha estado jalonada por el desarrollo industrial y las obras de infraestructura. “En Palmira y Montería sigue creciendo la clase media y el comercio, temas clave para el crecimiento de la ciudad”, estimó.

Se prevé que dentro de este listado no se encuentren Bogotá y Medellín, porque las ciudades tienen su catastro distrital y son independientes. “Así que no se pueden comparar con las que va a presentar el Igac”, agregó Mejía.

La posición de estas ciudades se concretó luego de los avances que el Igac logró en 2013: 127 municipios con un nuevo avalúo. Y la entidad prevé que este año llegarán a otros 75, pese a los problemas con temas de seguridad o resguardos, que han dificultado la actividad.

Nuevo sistema catastral:

El Igac puso en funcionamiento desde el pasado 20 de enero el nuevo Sistema Nacional Catastral (SNC) y el Número Predial Nacional. Ambas iniciativas buscan que el acceso a la información sea más fácil, rápido y efectivo, de acuerdo con Nieto.

“Este Sistema rompe con los mecanismos arcaicos que venía manejando el Igac. Aquí se logra transparentar la gestión y los tramites catastrales. Sabremos por ejemplo, quien ingresó a nuestro sistema, cuándo lo hizo y para qué ingresó, pues estarán a la vista de quienes quieran consultar”, agregó el presidente de la entidad.

Tanto las perspectivas de este nuevo modelo en 2014, como la estrategia para avanzar en más regiones del país, serán presentadas hoy por el funcionario.

El IGAC hizo claridad sobre el impuesto predial:  

Frente a las constantes quejas que hay ante el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (Igac), por los altos precios del impuesto predial en algunas regiones del país, la entidad reiteró que ellos solo suministran el valor del avalúo catrastral, que es una base gravable. Este es uno de los insumos que las municipalidades utilizan para fijar el costo final del impuesto, que “corresponde, en promedio, a 29,4% de los ingresos tributarios de los municipios con población inferior a 100.000 habitantes. Por ello, las quejas ciudadanas deben ser remitidas a las autoridades locales”.

Tomado de la republica.com

EN PROCESO de EXPROPIACIÓN en SANTANDER, no se ponen de acuerdo luego de tres (3) AVALUOS

 Tras llegar a un acuerdo en la adquisición del terreno, del que ya dispone la Agencia Nacional de Infraestructura, ANI. (cuya propiedad era de Arturo Aldana y su familia), se debate en la actualidad la compensación social y económica por el funcionamiento del negocio y el futuro de los 11 empleados que allí laboran.

Sin embargo, superado el proceso de compra del terreno que tardó casi seis años, el hecho de negociar este tipo de compensaciones con implicaciones sociales y laborales hace que el proceso se torne mucho más complejo.

Para expertos en el tema consultados por Vanguardia Liberal, este hecho, sumado a que ahora se reclamen derechos laborales, haría que la expropiación pudiera tardar más años.

“Siempre estamos prestos a que la negociación se haga pero no han querido. Hoy estamos igual, y con un proceso más complejo, no hay actuación ni siquiera de la Procuraduría”, asegura el propietario de la empresa, Arturo Aldana.

A juicio del propietario del predio y de la Veeduría hecha por la Cámara de Comercio de Bucaramanga, la lentitud en los trámites judiciales ha sido una de las principales causas para que el proceso se haya dilatado.

EL PROCESO

Las negociaciones empezaron en 2010 cuando la concesión presentó una oferta económica por $380 millones para la compra del predio. Sin embargo, el proceso fue demandado por Arturo Aldana y su familia, ya que consideraron que la oferta no se ajustaba al valor del terreno y de la empresa que ahí funciona.

“El predio ha sido trabajado con movimientos de tierra, cimentaciones, muros, energía trifásica, se instalaron cerca de 40 máquinas industriales y eso no lo consideró la concesionaria”, indicó Aldana.

Así que en diciembre de ese año se demandó la expropiación ante el Juzgado 10 Civil del Circuito. Posteriormente se adelantó una visita de campo por parte del Juez el 2 de septiembre de 2011 y su concepto fue que el concesionario o la ANI debían responder económicamente por el traslado de la empresa, así que se negó la entrega anticipada del terreno.

El concesionario ya había consignado al juzgado $270 millones.

En 2012, es decir, dos años después, se logró la sentencia en primera instancia donde se aceptó la expropiación, y se condicionó la entrega del predio con tres requisitos. El primero, que se hiciera el traslado de la empresa; el segundo, la liquidación de los empleados y tercera, que se solicitara la liquidación de éstos.

ARREGLO DE CONDICIONES

Según Aldana, se llegó a un acuerdo en la compra del terreno, pero ni la ANI ni la Concesión han propuesto un arreglo directo respecto a estas condiciones. Por su parte, Autopistas de Santander, asegura que hacer un pago para cada uno de los trabajadores sería considerado como un detrimento del presupuesto asignado para la ejecución de la concesión y se considera, así mismo, como condiciones no previstas en la ley.

Para este proceso se nombró un perito inicial por parte del Juzgado 10 que hizo el avalúo , pero se objetó por la ANI por considerar que no tenía la propiedad para hacerlo. Se pidió entonces el nombramiento de un segundo perito asignado por el Agustín Codazzi.

Sin embargo, el nuevo peritazgo se nombró hasta junio del año pasado y fue objetado nuevamente por la ANI. Con base en esa objeción el juez solicitó a los peritos que hicieran una aclaración al avalúo, pero esa complementación no se ha hecho. Tras esto, el proceso fue trasladado en diciembre del año pasado al juzgado 1 Civil de Ejecución (descongestión), pero fue devuelto.

En este momento se encuentra en el Tribunal en la Sala de Familia, a la espera de que se defina quién tienen las competencias para realizar dicha ejecución.

“A pesar de todos los intentos de la demandante para lograr la entrega anticipada del inmueble, a la fecha ha sido imposible obtener el mencionado inmueble con el único fin de que Autopistas de Santander pueda terminar el tramo 1”, indicó el Concesionario”.

Por su parte, Aldana asegura que, “nosotros no estamos en contra de la ampliación del proyecto, pero teníamos previsto de que fuera de 600 metros, pero al variar los diseños utilizaron el 87% del terreno”.

Según los expertos consultados tras esta definición el siguiente paso sería designar un nuevo avalúo.

Tomado de vanguardialiberal.com

PROPONEN CONSTRUIR 7.000 VIVIENDAS VIP AVALÚO (precio) hasta $43 MILLONES

El ministro de vivienda, Luis Felipe Henao, señaló que se presentaron propuestas por más de 7.000 viviendas de Interés Prioritario para personas que ganen entre 1 y 2 salarios mínimos en la capital del país.  

“La buena noticia para Bogotá es que en el subsidio a la tasa para 1 y 2 salarios mínimos, donde esperamos que la vivienda de interés prioritario tenga un jalonamiento en la ciudad, se presentaron propuestas por más de 7.000 viviendas que harán que empleados entre 1 y 2 salarios mínimos puedan comprar su vivienda desde 200.000 pesos mensuales”. 

Por otro lado, el ministro de Vivienda señaló que el próximo 25 de enero se entregarán 160 viviendas gratuitas en Bogotá. 

BENEFICIOS:

A los hogares que tengan ingresos de hasta 1,5 salarios mínimos legales mensuales vigentes podrá asignárseles un subsidio hasta por 25 salarios mínimos, y a los que tengan ingresos de más de 1,5 y hasta 2 salarios mínimos mensuales legales vigentes, podrá asignárseles un subsidio hasta por 22 salarios mínimos.

Además recibirán la cobertura de tasa de interés, que equivaldrá a 5 puntos de la tasa del crédito que se les otorgue para la adquisición de la vivienda. 

Los beneficios antes señalados deberán aplicarse en la adquisición de las viviendas que no superen los 70 salarios mínimos mensuales legales vigentes, y que se ejecuten dentro de los proyectos seleccionados en desarrollo del programa.

SELECCIÓN DE FAMILIAS:

Los oferentes de los proyectos seleccionados presentarán el listado de hogares propuestos para ser beneficiarios de los subsidios a aplicar en las viviendas del proyecto.

Las Cajas de Compensación Familiar apoyarán en la verificación del cumplimiento de las condiciones establecidas para los hogares beneficiarios. Fonvivienda podrá verificar su cumplimiento cuando lo considere pertinente.

Si existen imprecisiones o irregularidades en los datos entregados, se otorgará un plazo para que el oferente y/o el hogar emitan aclaraciones, pero si no se subsanan, se rechazará el hogar y se solicitará al oferente proponer otro.

En el evento en que se adviertan inconsistencias con posterioridad a la asignación del subsidio, habrá lugar a su restitución, con el valor del salario mínimo del momento de la restitución.

REQUISITOS:

- Tener ingresos totales mensuales no superiores a dos salarios mínimos legales mensuales vigentes en el hogar.

- No ser propietarios de vivienda.

- No haber sido beneficiarios de un subsidio familiar de vivienda efectivamente aplicado, ni de la cobertura de tasa de interés. 

- Contar con un ahorro del 5% del valor de la vivienda, es decir, aproximadamente dos millones de pesos. 

- Tener un crédito pre-aprobado por los recursos faltantes para acceder a la vivienda y que no hayan sido inhabilitados por haber presentado documentos o información falsa con el objeto de que le fuera adjudicado un subsidio.

HIPOTECAS REVERSIBLES (en Méjico) tema en AVALUOS24HORAS

Este tipo de hipotecas consisten en un crédito no reembolsable que otorga un banco o una aseguradora a personas mayores de 60 años propietarios de una casa.

El sector asegurador del país impulsará el desarrollo y comercialización de Hipotecas Inversas o Reversibles, las cuales representan una solución económica para las personas en edad de retiro.

El director general de la Asociación Mexicana de Instituciones de Seguros (AMIS), Recardo Arias, consideró que este esquema es "viable" para el mercado, por lo que el organismo promoverá entre sus afiliados este producto, ante el rápido envejecimiento de la población mexicana.

Las Hipotecas Inversas consisten en un crédito no reembolsable que otorga un banco o una aseguradora a personas mayores de 60 o 65 años propietarios de una casa, teniendo como garantía la propiedad.

Así, el adulto mayor recibirá una cantidad que puede ser mensual o en una sola exhibición como una pensión y una vez que el acreditado fallece, la institución financiera tomará la vivienda para venderla.

El representante de las aseguradoras del país comentó que la hipoteca reversible es "un elemento de desarrollo para las compañías de seguros, además de que cubre una necesidad muy importante de dotar de recursos adicionales para complementar una pensión cuando sabemos que hoy nuestros sistemas de pensiones no tienen una tasa de reemplazo tan alta".

Agregó que esta figura permite utilizar el patrimonio para complementar la pensión actual, y es el mismo pensionado quien puede usar los recursos que su propia vivienda le puede generar.

Sin embargo, consideró que aunque es un buen producto para los mexicanos, su implementación tiene que acompañarse de temas de educación financiera, para que haya un buen entendimiento del esquema, el cual puede evitar que los adultos mayores sean una carga económica para la familia o la sociedad.

Tomado de altonivel.com.mx

AMPLIAN CUPOS de SUBSIDIOS para VIVIENDA con AVALÚOS entre $80 millones a $200 millones

Serán 5.200 nuevos cupos que buscan continuar impulsando el crecimiento del sector, pues con la medida se espera jalonar más de 1 billón de pesos en compra de vivienda, según indicó el jefe de la cartera.

"El subsidio a la tasa fue un éxito, se consumió en un 98% para viviendas entre 80 y 200 millones de pesos. Esperamos que las familias puedan seguir comprando viviendas con una tasa del 7%", señaló Henao.

Los nuevos cupos significan una inversión por parte de la Cartera de 80 mil millones de pesos en subsidios. Además, se espera que para febrero se adicionen otros 6.500 cupos, que implicarán una inversión de $180 mil millones.

El Ministro se mostró optimista frente al comportamiento del sector para 2014, "lo que esperamos es no caer de lo que se hizo en 2013 y crecer en cifras entre el 4% y 5%, lo que sería muy importante porque venimos de un año record", anotó.

La perspectiva es que más de 48 mil familias puedan adquirir vivienda propia con el subsidio a la tasa de interés para vivienda de interés prioritaria (VIP), de interés social y no VIP.

Aunque 2014 será un año electoral, el funcionario confía que el sector de vivienda no se vea afectado, primero porque "las 100 mil viviendas ya están contratadas y segundo porque en el subsidio a la tasa nosotros como Gobierno no participamos, nada más le damos estos subsidios al banco y la persona va directamente a este, y el de las 86 mil vivienda va a ser igual, entonces esperamos que sea un buen año".

Sin embargo, reconoció que el desarrollo de edificaciones sí se puede ver impactado negativamente por la Ley de Garantías que restringe la contratación.  

BURBUJA INMOBILIARIA por AVALUOS (precios) de VIVIENDA en BOGOTÁ ?

Según información del Banco de la República (BR), los precios de la vivienda usada (Índice de Precios de la Vivienda Usada-IPVU, nación) se encuentran en sus máximos históricos. Igual sucede con los precios de vivienda nueva (IPVN) en Bogotá, según datos reportados por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE). Por otro lado, al observar la dinámica del Índice de Costos de Construcción de Vivienda (ICCV), en comparación con los precios, en el 2012 se evidencia que a diferencia de los costos, los precios crecen a tasas cada vez mayores. Es importante tener en cuenta que el ICCV incluye costos de materiales, mano de obra, maquinaria y equipo, no así uno de los rubros más importantes, el precio del suelo. Según información de la Lonja, éste ha registrado, entre 2012 y 2013, incrementos por encima del 30% en términos reales.

Una burbuja, sea que se presente en el mercado de la vivienda o de otro activo, no es más que un incremento significativo en precios que no se explica por sus fundamentales o determinantes, sino por expectativas de incrementos en precios y mayores rentabilidades.

El proceso de formación y explosión de burbuja es el siguiente: en un comienzo un grupo reducido de personas o empresas tiene expectativas de rentabilidad o valorización que las lleva a invertir en el activo, aun cuando su valor fundamental sea bajo o cero (Blanchard y Enrri, 2000); posterior a la ganancia, las expectativas se popularizan entre los agentes que esperan invertir más en el activo en cuestión, generando así un alza en precios no basada en el comportamiento normal del mercado. Una vez se alcanza un nivel insostenible de precios, la corrección a la baja del precio produce pérdidas para aquellos propietarios del activo y, si es el caso, para quienes fondean la inversión.

A diferencia de otras burbujas (por ejemplo, la expansión y crisis de compañías de internet a finales de los noventas en Estados Unidos), las burbujas inmobiliarias suelen asociarse a una expansión del crédito y del endeudamiento de los hogares que conlleva riesgos para el sector, el sistema financiero y la economía en general. Desde una perspectiva macroeconómica, el problema no es la burbuja en sí misma, sino el factor que las hace crecer. Para caracterizar episodios de burbujas inmobiliarias, Crowe, Dell'Ariccia, Igan y Rabanal (2011) elaboran un modelo P-VAR para varios países que han presentado este fenómeno. Una de las conclusiones es que las burbujas fundamentadas en la expansión del endeudamiento generan efectos más pronunciados y duraderos (crisis) que en aquellos casos en donde la burbuja crecía por motivos diferentes. Los autores determinaron en su estudio que, previo a la explosión de la burbuja, un crecimiento en la razón del endeudamiento de los hogares frente al valor de la vivienda de 10% incrementa en 13% el precio nominal de la vivienda. Este indicador permite ver que tan expuesto está un país a una burbuja financiada con apalancamiento, por lo que es oportuno ver su comportamiento para Colombia.

El Banco de la República, en su informe de estabilidad financiera de Marzo de 2013, muestra que, para adquirir vivienda VIS, el endeudamiento sobre el precio de la vivienda es de 58,6% mientras que para vivienda NO VIS es de 49,6%. Dichos valores están por debajo del máximo permitido en Colombia de 70% para NO VIS y del promedio internacional, que según Crowe et al. (2011) es del 71%, disminuyéndose de esta manera la posibilidad de conformación de una burbuja especulativa racional financiada con crédito.

Adicional a la razón de endeudamiento frente al valor de la vivienda, existen otros indicadores pertinentes para evaluar la relación endeudamiento-vivienda, como lo son el tamaño de la cartera, la morosidad y el uso de créditos por los hogares. La cartera de vivienda, además de tener un tamaño reducido (3.8% del PIB) comparado con la cartera de consumo o la comercial, se mantuvo constante en 2012 en lo relativo a la morosidad; sumado a esto, se ve un menor uso de créditos de vivienda por parte de los hogares desde 20101. Estas cifras permiten pensar que, de existir una burbuja inmobiliaria a la fecha, ésta no está asociada al apalancamiento.

Se debe tener en cuenta que, aun cuando la burbuja inmobiliaria no se produzca a consecuencia del endeudamiento excesivo de los agentes, es posible que se presente una burbuja que al colapsar desencadene una crisis moderada con las siguientes consecuencias: producción de vivienda con crecimientos inferiores al potencial, limitación de créditos por parte del sector financiero, aumento del desempleo y del déficit habitacional.

Tomado de boletín No. 12, DAPD, 2013 

SUBSIDIOS PARA MEJORAR 1299 VIVIENDAS en BOGOTÁ en 2014

Miles de viviendas estratos 1 y 2 de la capital se encuentran en pésimo estado debido a malas prácticas constructivas o por la limitación económica de sus dueños para el acceso de una vivienda digna. La Administración pone su foco en estas personas, por medio del programa de Mejoramiento Integral de Viviendas.

                                 

La Secretaría Distrital del Hábitat (SDH), en coordinación con la Caja de la Vivienda Popular, la Secretaría Distrital de Salud y el Instituto Distrital de Patrimonio Cultural, destinó más 13.700 millones de pesos para el mejoramiento de las condiciones de habitabilidad de 1.299 viviendas de estratos 1 y 2 que en su mayoría hacen parte de las áreas prioritarias de intervención del Programa de mejoramiento integral de barrios.

Las viviendas serán intervenidas por medio de la alternativa de mejoramiento habitacional del Subsidio Distrital de Vivienda en Especie. Estos inmuebles son aquellos que se encuentran en condiciones precarias e insalubres como consecuencia de malas prácticas constructivas y limitación de recursos para el acceso a una vivienda digna.

¿En qué consiste el mejoramiento habitacional? Según la SDH, este comprende obras en redes hidráulicas y sanitarias, adecuación de cubiertas, pisos que permitan mantenimiento e higiene, acabados en paredes de baños y cocinas y aparatos sanitarios, lavamanos, mesones, lavaplatos y lavaderos.

A pesar de que son muchos los subsidios para comprar vivienda para este tipo de población, estas personas temen endeudarse. El Plan de Desarrollo también ha hecho énfasis en la construcción de vivienda nueva, pero los programas de mejoramiento siguen siendo importantes. 

Según la SDH, las obras de urbanismo que serán ejecutadas en 16 barrios mejorará las condiciones de salud y de vida, en especial de niños y adultos mayores.

La novedad es el cambio en el modelo de otorgar el subsidio a las familias. Antes se otorgaba el subsidio de manera individual y dispersa a cada familia; ahora, se agruparon las familias por sectores, lo que privilegia la articulación con el programa de mejoramiento de barrios, y se seleccionaron 11 entidades oferentes de reconocida trayectoria en este tipo de proyectos, que realizarán entre 50 y 100 mejoramientos cada una.

Algunas localidades que se beneficiarán con la iniciativa son: Santa Fe, Ciudad Bolívar, Usme, San Cristóbal, Bosa, Usme y Kennedy.

Tomado de semana.com