EL NUEVO MANEJO DE LOS AVALUOS EN COLOMBIA

De ahora en adelante el manejo de los avalúos en Colombia tendrá mayor control porque se podrá exigir que esta actividad sea realizada por personas idóneas y con conocimientos específicos del tema, ya que así lo establece el Proyecto de Ley 183 de 2013 que fue aprobado por la Plenaria del Senado.

Esta Ley, que pasa a sanción presidencial, es fundamental debido a que el manejo de los avalúos implica un gran riesgo social porque es determinante en la compra de inmuebles y predios indispensables para desarrollar la infraestructura del país y para concretar negocios inmobiliarios entre particulares.

“Las leyes colombianas no contaban con una normatividad que regulara la actividad del valuador y esto permitió que muchas personas sin los conocimientos adecuados emitan juicios de valor para comprar inmuebles para el Estado”, explicó Llano.

El Senador ponente del proyecto de ley, Jorge Hernando Pedraza, dijo que continuará respaldando esta iniciativa con el propósito que sea regulada y se pueda aplicar en forma debida en la labor del avaluador. Pedraza resaltó, además, la norma permitirá la creación del código para los valuadores, lo que llevará a que en un futuro puedan profesionalizarse.

Con las nuevas disposiciones que quedaron consignadas en el proyecto de Ley queda sin piso el registro de avaluadores que lleva la Superintendencia de Industria y Comercio, SIC, el cual no obligaba a acreditar conocimientos específicos sobre el tema.

La autorregulación que se define en la norma es vital porque permitirá que quiénes no cumplan con las condiciones técnicas, éticas que se preestablecen para realizar esta actividad pueda ser sancionados si así lo amerita.

Esta ley es fundamental para organizar no solo el mercado de los servicios de valuación sino para el sector inmobiliario en general porque el Proyecto de Ley impone algunos límites necesarios para las Lonjas y las asociaciones de valuadores, buscando que prevalezca su naturaleza gremial y no la competencia en actividades comerciales.

Tomado de dinero.com

AVALÚOS DE INTANGIBLES

No solo hay avalúos de casas, lotes y edificios, también los hay de barcos, iglesias, estadios, centros comerciales, aviones y puertos.  

Por eso existen también los llamados avalúos de “intangibles“, palabra que según el diccionario se define como “que no puede o debe tocarse”. Existen variadas CLASES DE AVALUOS DE INTANGIBLES siendo los principales los relativos a: rentabilidad - regalías - acciones - negocios - empresas - marcas registradas - propiedad intelectual (derechos de autor y patentes) - el Good Will y la prima comercial.   

La rentabilidad se refiere al presente o futuro del dinero, un negocio o un canon de arrendamiento.

La RENTABILIDAD indica la renta que produce mensualmente el arriendo de un inmueble llámese casa (entre el 0.5 y el 1% de su valor comercial), una bodega (0.3%), un terreno (0.4%), una oficina (l%) o un local comercial (entre l% y el 2% de su valor). Estos porcentajes derivados de la experiencia y el libre convenio entre las partes, no son una camisa de fuerza pero sí una base de negociación.   

Pero en el avalúo de las EMPRESAS se requiere conocer muy bien su funcionamiento durante los últimos años (10 años), balances, gastos, ventas y administración. Mediante estudios, análisis y fórmulas matemáticas el experto avaluador puede determinar en forma algo precisa el valor final de la empresa.    

De otra parte, las MARCAS registradas pueden representar hasta un 80% del valor de una empresa, constituye casi su activos más importantes y está ligada a la buena imagen del negocio.    

Para avaluar la marca debe conocerse el Good Will de la misma. Las marcas pueden venderse independientemente del negocio y su avalúo depende del tiempo de existencia del mismo, las ventas y el posicionamiento que tenga a nivel local, nacional o internacional. 

El Good Will en traducción textual significa “buen futuro“, en tanto que el común de las gentes lo asocia con el “buen nombre“. El experto Oscar Borrero Ochoa define el Good Will como “las utilidades obtenidas en un mercado competido sin prácticas monopólicas; exceden a las ganancias de la competencia en condiciones normales, y la empresa produce utilidades superiores a lo normal”.

La atención al público, los servicios de posventa y la calidad en general del producto son factores que constituyen un Good Will. 

La PRIMA COMERCIAL de locales se paga por un derecho de uso, no existe un cálculo exacto de su monto, pero la costumbre llevada a cabo entre las partes desde tiempo atrás ha hecho la ley. El mismo Borrero expresa que “en el caso de los locales se adiciona un derecho de prestigio en la ubicación generalmente adquirido y mejorado a través del uso; el comerciante le da mayor prestigio al local con lo cual se genera una especie de plusvalía que se cobra entre usufructuarios”. La prima se cobra de inquilino a inquilino y en la medida que pase el tiempo y se prestigie el local adquirirá mayor valor. En el comercio en grande se presentan primas que oscilan entre el 20% y el 50% del valor comercial del local.    

Para el caso de una empresa grande, ejemplo un Centro Comercial, el avalúo tiene cinco (5) componentes básicas a saber: valor del terreno, valor de las construcciones, el mobiliario y equipamiento, avalúo del negocio, avalúo del nombre y el valor del Good Will. La sumatoria de éstos produce el valor final de la empresa referida.

Apartes tomados de artículo de Eduardo López Murillo

GOOD WILL y/o ACREDITAMIENTO COMERCIAL

El GOOD WILL es un anglicismo que significa o hace referencia al buen nombre de una empresa, producto, servicio, persona, etc.

El buen nombre o prestigio que tiene una empresa o establecimiento frente a terceros, es un activo de gran valor, puesto que ese buen nombre le permite obtener clientes, proveedores, créditos, etc.

El buen nombre, coloca a una empresa en posición ventajosa frente a la competencia, facilitándole su incursión o sostenimiento en el mercado. permitiéndole también, mejores ventas y en muchos casos, a precios un poco más altos, puesto que el consumidor siempre está dispuesto pagar un poco más por tener un producto de “marca”, lo que indudablemente le permite tener una mejor rentabilidad.

El GOOD WILL, es un intangible, que puede ser estimado en dinero en la medida en que se pueden medir los beneficios futuros de su prestigio y buen nombre.

Para determinar el valor del GOOD WILL, la SUPERINTENDENCIA DE INDUSTRIA Y COMERCIO, ha considerado que:

‘(…) Entre los diversos elementos que se conjugan para determinarlo, cabe destacar, además de la proyección de los beneficios futuros, la existencia de bienes incorporales, tales como la propiedad industrial, fórmulas químicas, procesos técnicos; la excelente ubicación en el mercado, la experiencia, la buena localización, la calidad de la mercancía o del servicio, el trato dispensado a los clientes, las buenas relaciones con los trabajadores, la estabilidad laboral de los mismos, la confianza que debido a un buen desempeño gerencial se logre crear en el sector financiero. En fin, el artículo 33 del decreto 554 de 1942, enumeró algunos otros factores a considerar como ‘constitutivos del good-will comercial o industrial’, al paso que, posteriormente, el decreto 2650 de 1993, aludió a su registro contable bajo el nombre de Crédito Mercantil, indicando que allí se registra ‘el valor adicional pagado en la compra de un ente económico activo, sobre el valor en libros o sobre el valor calculado o convenido de todos los activos netos comprados, por reconocimiento de atributos especiales tales como el buen nombre, personal idóneo, reputación de crédito privilegiado, prestigio por vender mejores productos y servicios y localización favorable… También registra el Crédito Mercantil formado por el ente económico mediante la estimación de las futuras ganancias en exceso de lo normal, así como la valorización anticipada de la potencialidad del negocio (…)‘.

Tipos de GOOD WILL: el ADQUIRIDO y el FORMADO.

El Good Will FORMADO, es el que toda empresa ha forjado con el transcurso de los años, el cual es más difícil de calcular, puesto que no se ha invertido dinero en forma directa para la formación del Good Will, sino que ha sido el producto, ha sido la consecuencia indirecta del trabajo de toda la empresa..

El Good Will COMPRADO, es el que es ADQUIRIDO por la empresa a otra empresa. Fue un tercero quien desarrolló y forjó el buen nombre y el prestigio de determinada marca, que luego es adquirida por la empresa. En este caso, la determinación de su valor es muy sencillo, puesto que se pagó un determinado monto por ello.

Tomado de gerencie.com