Hola amigos.....
Centro Comercial Santa Fé
El Decreto 1420 de 1998 reglamentó la Ley 9a. de 1989, la Ley 2150 de 1995, la Ley 388 de 1997 y la Ley 151 de 1998, en lo que hace referencia al tema de los avalúos especiales.
En su Artículo 1o. señala los procedimientos para la determinación del avalúo comercial de los bienes inmuebles, para los siguientes casos de avaluos:
Se debe entender como AVALUO COMERCIAL de un inmueble, el precio más probable por el cual este se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien.
¿Quiénes deben determinar el AVALUO COMERCIAL ESPECIAL ?
La determinación del valor comercial de los inmuebles la harán, a través de un avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del lugar donde se ubiquen los bienes objeto de la valoración.
Las personas naturales o jurídicas de carácter privado que realicen avalúos en desarrollo del presente decreto, deberán estar registradas y autorizadas por una lonja de propiedad raíz domiciliada en el municipio o distrito donde se encuentre el bien objeto de la valoración.
Se entiende por lonja de propiedad raíz las asociaciones o colegios que agrupan a profesionales en finca raíz, peritazgo y avalúo de inmuebles.
¿Qué parámetros y criterios deben cumplir los AVALUOS COMERCIALES ESPECIALES ?
El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones y las personas naturales o jurídicas registradas y autorizadas por las lonjas en sus informes de avalúo, especificarán el Método utilizado y el Valor del Avalúo Comercial definido independizando el valor del suelo, el de las edificaciones y las mejoras si fuere el caso, y las consideraciones que llevaron a tal AVALÚO.
¿Qué métodos se deben aplicar para la determinación de los AVALUOS COMERCIALES ESPECIALES ?
Para la elaboración de los avalúos que se requieran con fundamento en las Leyes 9a. de 1989 y 388 de 1997, se deberá aplicar uno de los siguientes métodos observando los parámetros y criterios mencionados anteriormente o, si el caso lo amerita varios de ellos: (1) El Método de Comparación o de Mercado; (2) El de Renta o Capitalización por ingresos; (3) El de Costo de Reposición; y (4) E de Técnica Residual. La determinación de las normas metodológicas para la utilización de ellos, son materia de la Resolución 20 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
Preparado por Ing. VALENTIN CASTELLANOS R.
Teléfonos: 6797484 - 310 343 19 12
Bogotá, COLOMBIA
GOOD WILL. El good will, conocido en Colombia como Crédito Mercantil, está definido en la bibliografía universal y en las normas comerciales y contables como el mayor valor de adquisición pagado por una empresa o negocio, tomados como un conjunto, con relación al valor en libros de sus activos tangibles. Las normas y los estándares nacionales e internacionales de contabilidad no permiten el registro en los balances de intangibles que no hayan sido efectivamente adquiridos.Catastro pidió apoyo por parte de los pequeños y medianos empresarios para obtener información oportuna del valor de los inmuebles y facilitar así su avalúo, por lo que el Director Ejecutivo del gremio, Francisco Ochoa, ofreció disponer de todo el talento humano, el apoyo logístico, la divulgación necesaria para que los afiliados entreguen su información e inquietudes a la entidad distrital a través de la Federación, y que sea esta misma quien haga seguimiento a las respuestas a los requerimientos. El director de Catastro fue enfático en su compromiso a contestar de manera ágil y oportuna las solicitudes de revisión de los comerciantes.
Hernán Montoya, representante del Centros Comerciales, pidió revisar el por qué un predio tiene un valor superior a otro (en términos de avalúo catastral) por estar situado en determinado sector de la ciudad. Se refirió al tema del Good Wiil** citando como ejemplo a un centro comercial del occidente de Bogotá en donde el metro cuadrado puede costar cuatro millones de pesos, comparado con uno del norte, que sobrepasa los treinta millones, ambos construidos con materiales y técnicas similares.
Para el avalúo de un predio, se estudia la zona correspondiente y establecen los valores unitarios del terreno mediante el análisis de precios del mercado inmobiliario. El valor se calcula teniendo en cuenta el uso que tenga la construcción, las áreas de terreno, áreas construidas y ubicación del mismo. El Avalúo corresponde al 70 por ciento del valor comercial ese inmueble, agregó Gabriel Vallejo, funcionario de Catastro.
El Presidente de la Junta Directiva de la Federación Nacional de Comerciantes, FENALCO Bogotá, Juan Esteban Orrego, se mostró satisfecho por el compromiso de trabajo asumido por Catastro al mismo tiempo que reconoció la calidad de su gestión y cercanía con los gremios y entidades para facilitar los procesos de valoración de la ciudad.
Por hacer la intersección de la Autopista Norte con NQS, el IDU tuvo que pagar 1.599 millones más de lo presupuestado.El funcionario señalo que el Índice de Valoración Inmobiliaria Urbana y Rural, IVIUR, se fijó en porcentajes que van desde el 1,8 por ciento para el estrato 1, hasta el 5,3 por ciento para el estrato 6, de acuerdo con la determinación adoptada por el Consejo Superior de Política Fiscal, Confis.
El incremento para los lotes será de 18,9 por ciento.
El Índice de Valoración Inmobiliaria Urbana y Rural (IVIUR) es la base para el cobro de impuesto predial.
El incremento afectará a 820 mil predios de los 2 millones 700 mil que hay en Bogotá.
Los propietarios de 1 millón 274 mil 565 predios restantes que fueron actualizados para la vigencia 2010 recibirán sus nuevos avalúos catastrales durante el primer trimestre del próximo año.
Los incrementos son los siguientes:
La carrera Séptima es la vía más importante de Bogotá. Concentra las actividades financieras, educativas y culturales de todo un país.
Tendrá estaciones más angostas, menos buses y un recorrido que llegará sólo hasta la calle 100, se decidió después de cinco años de discusiones.
Finalmente se decidió que TransMilenio (TM) irá por la Séptima... pero sin andenes, puentes peatonales ni mobiliario urbano; aunque para algunos, como el ex alcalde Enrique Peñalosa, gestor del sistema, es "mejor hacer algo que nada", para otros la versión 'barata' de esta nueva troncal es un duro golpe a un modelo que le cambió la cara a Bogotá.
¿Por qué razón, entonces, la Alcaldía redujo a su mínima expresión los estudios de TM por la 7a., que costaron 9 mil millones de pesos en el 2006 y que recomendaron una troncal con espacios públicos, incluso túneles, y un trayecto que iba hasta la calle 170?.
Dos argumentos habrían pesado en esta decisión: primero, la falta de dinero -la troncal original valía casi 800 mil millones de pesos- y, segundo, la primera línea del Metro, el proyecto estrella del alcalde Samuel Moreno, que demandará un esfuerzo financiero sin antecedentes.
Por eso, la llamada troncal light de la Séptima (ver gráfico) contará con un solo carril para los buses rojos y no valdrá más de $150 mil millones.
En los debates que se dieron en la Alcaldía, el secretario de Hacienda, Juan Ricardo Ortega, fue el más férreo defensor de la versión 'barata'. El funcionario basó sus argumentos en la demanda de pasajeros en ese corredor y en las experiencias que le han dejado a la ciudad y a sus finanzas las actuales troncales.
En la decisión también se tuvo en cuenta el escenario que proyecta la Alcaldía en el corredor oriental, cuando entre a operar el Metro, en el 2015 ó 2016.
Se calcula que ese sistema, en su recorrido por las carreras 11 y 13, absorbería unos 5 mil pasajeros de la Séptima.
'SOLUCIÓN PRÁCTICA Y FLEXIBLE'
"La vía tiene una demanda por resolver durante ocho años. Cuando llegue el Metro, los pasajeros van a disminuir. ¿Para qué replicar todo el modelo de la Caracas -con dos carriles y sobrepasos- si la Séptima es distinta? La infraestructura se podría subutilizar", afirma una fuente distrital.
Ortega dijo que "la discusión no fue sobre abaratar costos, sino que se decidió una solución pragmática y flexible de transporte -acorde con los 12 mil pasajeros de demanda- y se dejó abierto el debate sobre cómo hacer y financiar el futuro urbano de la vía".
En ese sentido, lo definido en el corredor más emblemático de Bogotá rompe con lo que venía haciendo el Distrito desde que nació TransMilenio, en el 2000.
Cifras oficiales indican que de los 1.500 millones de dólares invertidos en las troncales de TransMilenio existentes, 1.000 millones (67 por ciento) se destinaron a renovación urbana: carriles de uso mixto, andenes, ciclorrutas y puentes vehiculares.
Tan sólo el 33 por ciento (500 millones de dólares) fueron para la solución de transporte como tal: carriles exclusivos, estaciones, portales, patios y puentes peatonales.
Esas inversiones en lo urbano, más supuestas especulaciones con el valor de los predios que se compraron para hacer las troncales, han disparado los costos de TM. Según la Contraloría Distrital, mientras en la Autonorte y en la Caracas se invirtieron en promedio 11 millones de dólares kilómetro-troncal, en las Américas, la 30 y la Suba se pagaron 27,7 millones de dólares.
Pero voces autorizadas como la de Eduardo Vasconcellos, de la poderosa Asociación Nacional de Transportes Públicos de Brasil (ANTP), dicen que son precisamente esos espacios los que deben acompañar las soluciones de transporte, porque tienen en cuenta al ser humano: puede caminar, usar la bicicleta, los buses y gozar de seguridad.
Ahora, la Alcaldía piensa discutir este punto pendiente en el nuevo Plan de Ordenamiento Territorial que ha prometido expedir. Y allí quedarían abiertas todas las opciones: desde cobrar una valorización para financiar las obras de espacio público hasta el cobro de una plusvalía a los dueños de los predios que se beneficiarían con la nueva cara de la Séptima.
De hecho, Bogotá no ha recogido ni un solo peso de plusvalía por TransMilenio, pese a que estudios de la Lonja de Propiedad Raíz revelan que el valor del suelo en los barrios cercanos a la troncal de la 80 repuntaron un 15 por ciento.
Así las cosas, el debate apenas comienza. Consuelo Zapata, de Corposéptima, pide a la Alcaldía "no renunciar a una troncal con su debido espacio público", en beneficio de los vecinos de esa vía.
Por su parte, Carlos Felipe Pardo, director en Colombia del Institute for Transportation & Development Policy (ITDP), de Nueva York, califica de "incoherente" lo decidido en la Séptima. "El Distrito nos viene diciendo que Bogotá necesita ver hacia el futuro y diseñan un sistema para máximo 10 mil personas que obviamente no piensa en el futuro, sino como máximo en el presente", opina Pardo.
Por el momento, se sabe que el Distrito podría financiar la versión ligth de TransMilenio por la Séptima echando mano del medio billón de pesos que tiene en el Plan de Desarrollo para el Sistema Integrado de Transporte Público. Se menciona que su construcción arrancaría "lo más pronto posible", pero lo que no se ha aclarado es qué pasará finalmente con los buses tradicionales, pues la Alcaldía y los transportadores incumplieron en abril el retiro de 1.174 de ellos.
En últimas, surge la inquietud de qué impacto tendrá esta troncal en la calidad de vida de unas 2 millones de personas, que viven o trabajan sobre la Séptima, y que hoy, sin lugar a dudas, sufren por la contaminación y el caos que caracterizan a una de las vías más importantes de Bogotá.
Tomado de eltiempo-com
YESID LANCHEROS
REDACTOR DE EL TIEMPO
El Consejo de Estado señaló que las entidades oficiales deben tener en cuenta el avalúo catastral comercial que se hace a los predios y que se obtiene mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario.
Mediante la sentencia número 2000-02601 la Sección Primera de la Corporación confirmó la resolución emitida por la administración del Municipio de Medellín debido a que tuvo en cuenta estos parámetros y revisó los costos que reportó Inversiones la Bastilla.
El motivo de esta sentencia, fue el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de noviembre de 2004 proferida por el Tribunal Administrativo de Antioquia. Por medio de este fallo, se negaron las pretensiones de la demanda que presentó Inversiones La Bastilla tendientes a que se declarara la nulidad de la de los actos proferidos por la Subsecretaría de Catastro, División de Catastro y Secretaría de Hacienda de Medellín, la cual denegó la reducción del avalúo catastral que solicitó para un inmueble situado en el sector el Poblado de Medellín.
La empresa cuestionó la suma que el Municipio de Medellín dictaminó al inmueble de la sociedad por razones de actualización y formación catastral para la vigencia fiscal de 1999. En un principio, el Municipio declaró que el inmueble valía 2.351.896.000 pesos. Como consecuencia de lo anterior, la demandante advirtió que el avalúo comercial fijado era excesivo. Por este motivo solicitó a la sociedad Betancur Palacio y Cía., la práctica de un avalúo comercial al inmueble y se dictaminó su precio en 1.500 millones de pesos aproximadamente.
Posteriormente, y en contestación a un derecho de petición, el Municipio modificó parcialmente el avalúo, reduciéndolo mediante Resolución. Inconforme con lo anterior, la demandante interpuso recurso de reposición y apelación ante el Tribunal Administrativo de Antioquia, afirmando que la Administración vulneró numeral tercero del Acuerdo 70 de 1995 y la Ley 14 de 1983, puesto que el Municipio de Medellín no acogió ni estimó el avalúo practicado por una firma de reconocida, como lo es Betancur Palacio y Cía; y dichas normas imponen la obligación a las autoridades catastrales de identificar correctamente las condiciones físicas y económicas de los inmuebles.
Ante lo anterior, el Tribunal Administrativo de Antioquia expuso que denegaba las pretensiones de la demanda, fundamentándose en lo señalado por del Código de Procedimiento Civil. El tribunal advirtió que no se le vulneró el derecho a revisar el avalúo catastral de su inmueble, ya que la resolución proferida por el Subsecretario de Catastro Municipal, revisó el avalúo catastral y lo redujo. Adicionalmente, expresó que la “decisión la entidad catastral, no está sometida al avalúo que determine la firma particular designada por la demandante”.
Por su parte, la Sala de lo Contencioso Administrativo se centro en definir la legalidad de las resoluciones acusadas, mediante las cuales se denegó la reducción del avalúo catastral solicitado por la actora.
En este punto, precisó que la segunda resolución emitida por la administración del Municipio de Medellín efectuó un nuevo avalúo catastral, por lo tanto concluyó que el valor consignado es correcto y por esta razón confirmó el acto administrativo.
Por otra parte, el máximo organismo Judicial de lo contencioso administrativo señaló que el Tribunal en primera instancia no tomó en cuenta las pruebas aportadas por la demandante, el cual hizo llegar un documento emitido por la coordinadora Técnica, adscrita a la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, que determinó como valor comercial del inmueble la suma de 1.160’400.000 de pesos.
A juicio de la Sala, el Tribunal se equivocó al no tenerla en cuenta, pues el artículo 277 del Código de Procedimiento Civil, es claro al establecer que: “Los documentos privados de contenido declarativo, se apreciarán por el juez sin necesidad de ratificar su contenido, salvo que la parte contraria solicite su ratificación”. En efecto, el documento aportado por la actora a la demanda, fue elaborado por un tercero, el cual debió haber sido apreciado.
No obstante lo anterior, la Sala expresó no es claro que la actora se base en el avaluó efectuado por la firma Betancur Palacio y Cía. Ltda. y presente como prueba el realizado por la señora María Isabela Sierra Rodríguez, siendo que existen grandes diferencias entre uno y otro.
Como consecuencia, la Sala consideró que tales avalúos no ofrecían la credibilidad suficiente para estimarlos y valorarlos, y por lo tanto se deberían tener en cuenta los actos administrativos impugnados.
Finalmente, en la parte resolutiva el Consejo de Estado confirmó la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Antioquia.
JURISPRUDENCIA
La Corte Suprema de Justicia mediante sentencia de marzo de 2000, expuso que en el régimen legal de la prueba documental, la eficacia probatoria de un documento privado está indisolublemente ligada a si es de contenido dispositivo, representativo, o meramente declarativo. En este sentido la Corte recientemente ha señalad que “si son simplemente declarativos, podrá el juez concederle valor, siempre que la parte contra quien se oponen no solicite, oportunamente, su ratificación”.
CONSEJO DE ESTADO
Esta corporación señaló que el Municipio de Medellín, para el año fiscal de 1999, estableció que el valor catastral de todos los inmuebles gravados en dicha ciudad, es el 50 por ciento del valor comercial de los mismos, tal como lo reconoce la demandada. De lo cual se deduce que, si bien el porcentaje máximo puede ser el 100 por ciento, el Municipio optó por determinar el 50 por ciento, es decir, aplicó el citado porcentaje, conforme a la norma, en forma igualitaria y sin discriminación alguna, para todos los inmuebles urbanos de la referida ciudad.
COMPLEMENTO
La Corporación no obligó a la administración de Medellín a que tuviera en cuenta el avalúo efectuado por la coordinadora Técnica adscrita a la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín, porque a dicho documento le faltó soporte legal porque existes una gran diferencia con los otros avalúos presentados.
Tomado de Larepublica.com
 |
 |
 |
