miércoles, marzo 30, 2016

A 500.000 predios en BOGOTÁ, se les redujo AVALÚO pero les aumentó el PREDIAL

La Dirección de Impuestos de Bogotá acaba de terminar la entrega a domicilio de 2,4 millones de formularios sugeridos para el pago del impuesto predial en Bogotá, pero los propietarios de 497.204 predios se llevaron una sorpresa: que les bajó el avalúo catastral, pero aun así el impuesto por pagar se incrementó. ¿Cómo puede pasar esto?.

La secretaria de Hacienda, Beatriz Arbeláez, asegura que estos predios se han beneficiado, al igual que la mayoría de los predios de la ciudad, de una rebaja que estableció el Concejo desde el 2010, y han venido pagando menos de lo que corresponde al valor de sus avalúos.

Desde el 2008, Bogotá intensificó y masificó la actualización de los avalúos catastrales de los predios para acercar su valor al precio comercial. Como consecuencia de esa puesta al día permanente, el predial se disparó y en algunos casos implicó que al contribuyente le subiera el doble o más el tributo por pagar. Entonces, el Concejo de Bogotá expidió un acuerdo que ordenó topes para el aumento del tributo, pero manteniendo la actualización catastral. A esa medida le llamó ajuste por equidad.

En esencia, ordenó que se mantuvieran actualizados los avalúos, pero que el impuesto para predios residenciales solo subiera como máximo entre 10 y 65 por ciento, en relación con el pago del año inmediatamente anterior, y definió una tabla según el avalúo de los predios. Para los no residenciales (comerciales, industriales y otros), el aumento oscila entre 16 y 70 por ciento.

Desde entonces, el Distrito liquida el impuesto que debe pagar el contribuyente según la actualización del avalúo, y le descuenta el ajuste por equidad. Así ha ocurrido desde el 2010. De hecho, en los últimos siete años, los contribuyentes de la ciudad han dejado de pagar cerca de un billón de pesos de ajuste por equidad que en la práctica es un descuento que se les hace. 

ASÍ FUNCIONA

Un ejemplo sirve de ilustración: un predio de estrato 2, que en el 2010 estaba avaluado en el Catastro en 44 millones de pesos, por las sucesivas actualizaciones el año pasado había llegado a 127 millones de pesos, 2,7 veces el valor inicial. Eso implica que el avalúo se incrementó en 270 por ciento.
El impuesto a cargo de ese predio pasó de 94.000 pesos en el 2010 a 676.000 el año pasado, es decir, un aumento de 720 por ciento. Sin embargo, al aplicarle el ajuste por equidad, a ese contribuyente le rebajaron 93.000 pesos el primer año, 272.000 el segundo, 357.000 el tercero, 428.000 el cuarto y 539.000 el año pasado. Con esas rebajas, el impuesto del 2015 le costó 137.000 y no 676.000 pesos, como ordenaba el avalúo.
La secretaria de Hacienda, Beatriz Arbeláez, advierte que en diciembre pasado el Consejo de Política Fiscal del Distrito (Confis), decidió bajar los avalúos de los predios clasificados en estratos 1, 2 y 3. Y como el impuesto predial se liquida con base en los avalúos catastrales, los contribuyentes y el Gobierno pasado esperaban que el impuesto bajara.
En el caso del ejemplo, este año debería estar pagando 647.000 pesos. Entonces, al pasar de 137.000 a 151.000 pesos le sube el impuesto predial del 2016, pero todavía sigue por debajo de lo que debería pagar según su avalúo.
Arbeláez asegura que mientras el impuesto del contribuyente no llegue al valor real, así baje el avalúo, el impuesto seguirá subiendo, hasta nivelarse con el valor a pagar según el evalúo catastral. Otro punto que deja en claro es que quien incurre en mora en el pago pierde el descuento por equidad. En esa situación están 276.799 predios, cuyos propietarios se colgaron en el pago oportuno del tributo.
Según la administración, para el 2016 el aumento promedio del predial está en 10,4 por ciento, que equivale a unos 122.000 pesos.

IMPORTANCIA DEL IMPUESTO PREDIAL

El impuesto predial es el segundo tributo más importante de Bogotá, después del impuesto de Industria y Comercio. Este año se espera un recaudo de 2,6 billones de pesos por este tributo. En Bogotá, 2’422.980 predios están obligados a pagar impuesto predial. De ellos, 1’535.760 son residenciales. Debido a la importancia de este tributo para los ingresos de la capital, desde hace dos años el Distrito decidió ponerlo de primero en el calendario tributario de la ciudad, por eso ahora se paga primero que el impuesto del carro. Los contribuyentes que pagan oportunamente obtienen un descuento del 10 por ciento. Este año el plazo es el 15 de abril.

CORRIJA LOS ERRORES EN SU RECIBO ANTES DE PAGAR

A algunos usuarios les han llegado los recibos del impuesto predial con errores en los datos del inmueble o del propietario o incluso con inconsistencias en la liquidación. Por esta razón, varios ciudadanos han ido a la Superintendencia de Notariado y Registro para verificar que no haya alguna irregularidad con la propiedad de su predio.

Ahí los ciudadanos piden un certificado de libertad y tradición, cuyo costo es de 14.800 pesos, para luego ir con el documento a los Supercades para hacer la corrección.  No obstante, la Secretaría de Hacienda aclaró que no es necesario contar con el certificado para corregir los datos.   

Si se trata de un error en el nombre o cédula del propietario del bien, los ciudadanos reclamantes deben ingresar a la página web de la Secretaría de Hacienda (www.shd.gov.co/shd/).

Ahí, en el menú superior, hay un botón que se llama Pagos y Servicios y al hacer clic se despliega un menú en el que sale la opción ‘Servicios Virtuales - Descargue el Predial 2016’. Llene el formulario que sale a continuación y luego elija la opción para corregir sus datos personales.  

En caso de que necesite asesoría para hacer el proceso por internet, puede llamar a la línea gratuita 195 o acceder al chat tributario dispuesto en el menú Servicios Virtuales de la página web. Si lo suyo no es la tecnología, puede acercarse a la sede de la Dirección Distrital de Impuestos de Bogotá (DIB), ubicada en la calle 17 n°. 65 b - 95 o al punto de Supercade más cercano. 

Tomado de eltiempo.com

domingo, marzo 27, 2016

AVALUOS NIIF 2015 - 2016

Por estos días, cuando se realizan las acostumbradas asambleas de accionistas, un tema se ha vuelto frecuente en la presentación de los estados financieros. Se trata del nuevo modelo o práctica contable llamado Niif (sigla que significa Normas Internacionales de Información Financiera) que adoptó Colombia, al igual que muchos otros países de América Latina.


La novedad no pasaría de ser un asunto técnico de interés de contadores y financieros, si no fuera porque los accionistas están viendo cambios importantes en las principales cuentas del balance de las empresas, como el patrimonio y las utilidades y todos quieren entender qué pasó. Estas nuevas normas contables acogidas por Colombia desde 2012-2013, entraron oficialmente en aplicación este año. Es decir, los resultados de 2015 que se vienen presentando en esta temporada de asamblea ya tienen incorporada la normatividad Niif. Pero, además, las empresas tuvieron que recalcular todas sus cifras de 2014, para poder hacer comparables los dos años.
En este punto muchos se llevaron sorpresas. Por ejemplo, Ecopetrol después de recalcular todo el año 2014, pasó de tener una utilidad de 8,4 billones de pesos con las normas viejas, a 5,7 billones con las Niif en ese ejercicio.

La Superintendencia de Sociedades hizo un estudio, con un grupo de alrededor de 2.000 empresas, para ver el impacto que tendría aplicar las normas Niif y concluyó que el patrimonio de estas, en su conjunto, presenta una reducción cercana al 7 por ciento.

Cabe anotar que el efecto depende del sector de la compañía, de su modelo de negocio y de la forma en que venía llevando su contabilidad. En el caso de Bancolombia, por ejemplo, al reprocesar 2014 bajo las nuevas normas, el patrimonio no varió, pero la utilidad sí. Las ganancias por 1,8 billones de pesos (en 2014) según la contabilidad vieja, llegaron con normas Niif a 2,4 billones de pesos.

La causa está relacionada con la nueva metodología usada para aplicar conceptos como reversión de gastos, amortizaciones, cálculo actuarial, pasivos laborales y pensionales, costos de los activos, depreciaciones, impuestos diferidos, entre otros.

Los expertos en la materia tienen un amplio consenso según el cual esta actualización era necesaria, y el nuevo marco contable y financiero es más claro y transparente y refleja de forma más real la situación de las empresas. Casi todos los países de América Latina también han adoptado estas normas internacionales.


Tomado de semana.com/economía/ 2016

lunes, marzo 07, 2016

con el METRO que se viene, AVALÚO o no AVALÚO ya mi predio ?

Estoy pensando en gastarme unos pesos en mandar a hacer un avalúo de mi casa, porque vivo a una cuadra de la Autopista Norte y según los anuncios del alcalde el metro elevado terminará pasando por allí. Por lo común ese tipo de metros daña el entorno, por no decir que lo arruina, y desvaloriza mucho los predios. Uno puede demandar para que le indemnicen los perjuicios y para eso es conveniente, aunque no indispensable, contar con un avalúo de su propiedad previo a la construcción de la línea elevada. Pero a veces me entran dudas y pienso en no encargar el avalúo. Avaluar o no avaluar, esa es la cuestión, por ahora.

El alcalde maneja un argumento bomba: el metro elevado cuesta la tercera parte del subterráneo y se construye en la mitad del tiempo. No es cómodo ayudar a meterle palos en las ruedas a ese poderoso argumento de conveniencia pública.

Me imagino que centenares de abogados están avizorando grandes operaciones de recolección de poderes para reclamar por las desvalorizaciones prediales. Si solo el puente de la Calle 53 con NQS, o el de la Pepe Sierra con Autopista Norte, dieron lugar a numerosos procesos judiciales por el deprecio de los inmuebles, ¿cómo se pondrán las cosas con los 15 kilómetros del viaducto del metro?

Sin embargo, soy de aquéllos a los que les daría urticaria demandar al Distrito por una platica que se necesita para la educación, la salud y otros servicios sociales. Creo que sólo se justifica pleitear si el daño patrimonial es muy grande.

Si viviera, digamos, a cinco cuadras a un lado u otro de la Caracas o de la 1º de Mayo, y por allí fueran a meter las estructuras elevadas, tendría menos dudas. Pero la Autopista Norte es un corredor amplio, que puede darle cómoda y estética cabida al metro, como también ocurre con la Autopista Sur, la NQS y la Avenida de las Américas.

Y entretanto, tranquilizan mucho tres planteamientos del gerente del metro, Andrés Escobar. Que la línea irá a 11 metros de altura y será "muy esbelta y de poco impacto, casi invisible". Que las estaciones no tienen por qué ser elevadas y pueden ubicarse en "edificios que están a un lado", donde haya bancos, restaurantes, etc. Por último, que en Medellín fue un error construir unas que parecen catedrales. A propósito de Andrés Escobar: es un señor serio a quien, según dicen, no lo nombraron por ser experto en transporte sino en renovación urbana.

Surgen preguntas: ¿la parte esencial de las estaciones no son, acaso, los largos andenes cubiertos, paralelos a las carrileras, donde los pasajeros esperan los trenes? ¿Cómo ponerlos en edificios "laterales"? ¿Y cómo garantizar que también sean poco visibles las estructuras para los transbordos entre líneas y los intermodales?

Peñalosa ha dicho que las obras estarán listas en 2022, bastante después de que termine su mandato. Eso también tranquiliza porque no habrá atajos tipo relleno fluido para alcanzar a inaugurarlas. Pero, independientemente de cuáles sean las intenciones de la actual o de las subsiguientes administraciones, ¿qué tal que los amigos del metro subterráneo, que hemos sido mayoría, bajemos la guardia con la ilusión de la línea esbelta y casi invisible, y por el camino se enreden las cosas? ¿Que porque la plata no alcanza, o por las opciones técnicas disponibles o los líos en la adquisición de los predios, las columnas y plataformas del viaducto elevado terminen ensanchándose y las estaciones fundiéndose con él? ¿O que la funcionalidad y la estética se dejen para los trayectos por los estratos medios y altos y en los sectores pobres sí construyan estructuras invasivas y agresivas? En esto del metro elevado los ciudadanos necesitamos, pues, más información, más soportes, más garantías.

Hummm, y mientras tanto, yo como que mejor mando a hacer el avalúo.


Tomado de www.entornointeligente.com

viernes, marzo 04, 2016

GANANCIA: resultado de avalúo comercial de VENTA menos avalúo comercial de COMPRA ?

Por lo general la finca raíz es considerada como un negocio de bajo riesgo. La idea es simple: comprar, esperar (incremento en avalúo comercial) y vender (nuevo avalúo comercial); sin embargo, experiencias como las crisis inmobiliarias de Estados Unidos y España nos recuerdan que no existe tal cosa.

Resulta que es particularmente importante el estado del tiempo tiempo para ingresar al mercado inmobiliario ya sea que pretendamos invertir para obtener ganancias o simplemente hacernos al sitio que será nuestro hogar.

Como todo en el mundo de las inversiones, la idea es comprar barato y vender caro, siendo esto un concepto simple pero de complejísima ejecución (buen ojo avaluador).

Existen dos grandes fuerzas que condicionan la disponibilidad para comprar un inmueble (vivienda, oficina, bodega, etc.): por un lado está el precio y por el otro las condiciones de financiación.

Si nos referimos específicamente al precio (avalúo comercial) encontramos que en Colombia existen dos índices que monitorean de manera constante el desempeño de la vivienda, específicamente, estos son: el índice de precios de la vivienda usada (IPVU) y el índice de precios de la vivienda nueva (IPVNBR); ambos índices son calculados por el Banco de la República con información proveniente de la galería inmobiliaria y las principales entidades financieras del país.


Lo primero que se destaca es el incremento en el precio de la vivienda nueva en Bogotá muy por encima de otras ciudades, por ejemplo, hoy en día es 56% más caro comprar en la capital que en una ciudad como Cali.

El segundo aspecto que salta a la vista es la tendencia de los índices, todos parecen haber encontrado un techo entre noviembre de 2014 y febrero de 2015, de hecho  si tomamos el índice como única referencia, a enero de 2016 es 5% más barato comprar una vivienda nueva que hace un año atrás.


Tomado parcialmente de la página www.dinero.com

domingo, febrero 07, 2016

LOS nuevos AVALÚOS DE LOS VEHÍCULOS, son NUEVOS IMPUESTOS ?

El director nacional de propietarios de vehículos particulares, Corpovehículos, aseguró que la tabla establecida por el Ministerio de Transporte, en donde fija los valores para el avalúo de los vehículos, “carece de solidez técnica”. 

    
En diálogo con RCN Radio, Gerzán Vargas, director de la agremiación, indicó, “nosotros creemos que la tabla carece de solidez técnica, el viceministro ha defendido con buenos argumentos, pero la sensación que se tiene es que no hay normas técnicas sustentables en la nueva tabla”.

Sin embargo, reconoció que la corporación está de acuerdo con la revisión de los precios.
“Nosotros estamos de acuerdo en que los procesos se revisen, en que los procesos se auditen, pues solo después de una auditoría podemos cambiarlos para bien”.

No obstante dejó en claro que la medida en donde se realizaron los ajustes no se socializó y por eso la colectividad no está de acuerdo.

“El viceministro ha sido muy incisivo en defender que se viene revisando la tabla y que debido a esa revisión se hicieron los ajustes, no estamos de acuerdo, la medida se nos está imponiendo sin analizar el mercado”, dijo.

Agregó que no socializar la tabla propuesta por el Ministerio de Transporte le genera varios inconvenientes a los propietarios de vehículos, entre ellos, la inconformidad.

“La gente está sintiendo de acuerdo a lo que nos está diciendo que se le está imponiendo un nuevo impuesto porque es difícil entender que el reajuste de las tablas, así no se haya modificado la tarifa del impuesto, pues obviamente les obliga a pagar un poco más”.


“Cuando se tienen en cuenta nuevas variables para modificar la tabla de avalúo de los vehículos, lo primero que se debe consultar es el mercado de la oferta y la demanda, nos han determinado -es la sensación que tenemos en Corpovehículos-, el precio de los vehículos de acuerdo a las necesidades que el gobierno tiene, de hacer esos reajustes obligatorios”.

Tomado de rcnradio.com

jueves, enero 21, 2016

RESPUESTAS DE CATASTRO A RECLAMACIÓN POR ALTOS AVALÚOS CATASTRALES

Una vez que el propietario de un predio en el Distrito Capital, ha logrado radicar ante CATASTRO su solicitud de RECLAMACIÓN (por la forma desajustada como ha venido subiendo el AVALÚO CATSTRAL de su predio en los últimos cinco (5) años), la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD), emite una RESOLUCIÓN que fríamente informa “por la cual se confirman unos AVALUOS CATASTRALES”.

La mentada Resolución sostiene que “surtidas en su integridad las pruebas decretadas, el funcionario comisionado para el efecto rinde el correspondiente informe técnico, cuya parte pertinente se transcribe a continuación:”, y se sustenta en los siguientes puntos generales:

1)            IDENTIFICACIÓN E INFORMACIÓN DEL PREDIO (nada diferente a lo presentado por el propietario en su escrito de RECLAMACIÓN)

2)           INVESTIGACIÓN ECONÓMICA DE MERCADO INMOBILIARIO.- En este apartado se sostienen argumentaciones de pura extracción teórica, como las siguientes:

ü  Una vez analizado el mercado inmobiliario de la ciudad, y teniendo en cuenta únicamente ofertas de predios con características similares al de su propiedad, existe suficiente evidencia estadística para confirmar el avalúo catastral de su predio (sin ningún cuadro de estudio de mercado que al menos justifique la fraseología impuesta).
ü  Se debe mencionar que su predio fue comparado con ofertas de predios que tienen las mismas condiciones... (sin ninguna relación de predios o propiedades consultadas, nada, sólo cháchara)

3)       RESPUESTA A ARGUMENTOS DEL SOLICITANTE.- En una fraseología cantinflesca, se refieren sin referirse al inmueble, se nombra sin nombrar al predio, y se parafrasean reseñas generales de aspectos físicos, jurídicos, actualización catastral, etc., para terminar como al principio que NO  porque SÍ, dándole vueltas al ovillo de nunca acabar, y parapetándose en la regulación jurisprudencial de la negación preestablecida. Y de las pruebas presentadas por el propietario, NADA, INVISIBLES. En este punto, el reclamante ya presiente en qué va a parar la susodicha RECLAMACIÓN..... Sin embargo se debe seguir la lectura.

4)       CONCLUSIONES de la RECLAMACIÓN: reza ejemplarmente lo siguiente, como COROLARIO:

ü  Realizado un nuevo estudio económico inmobiliario con ofertas de predios de características similares, se determinó que el avalúo catastral para el predio objeto de revisión está por debajo de los valores obtenidos del análisis del mercado inmobiliario, por lo anteriormente expuesto se confirma el avalúo catastral para la vigencias 2011 a 2015......................

COLETILLA: NO EXISTE el famoso estudio económico inmobiliario de ofertas de predios de características similares, no existe confrontación ni contrarréplica de los estudios presentados por el RECLAMANTE, y lo mencionado en la RESOLUCIÓN apabullante, es la forma aplastante como se pretende acallar cualquier reclamación.

¿Que le queda al PROPIETARIO? Seguir en su perdida de tiempo, continuar contestando las salidas de la administración a través de apelaciones y/o reposiciones, y no bajar la guardia, a la espera de que en una instancia superior, la UAECD acepte por lo menos estudiar los estudios que sustentan la RECLAMACIÓN.


Amanecerá y veremos.....

miércoles, diciembre 23, 2015

Dictamen Pericial en PROCESO REIVINDICATORIO de BIEN INMUEBLE



El suscrito Auxiliar de la Justicia Ingeniero Civil VALENTIN CASTELLANOS RUBIO, identificado civil y profesionalmente como aparece al pie de mi firma, obrando como Perito Ingeniero Civil, debidamente nombrado por el Despacho en auto de fecha catorce (14) de agosto de 2015, y posesionado dentro del Proceso de la referencia en fecha tres (3) de septiembre de 2015, me permito presentar el DICTAMEN PERICIAL ordenado por el Despacho en auto de nombramiento, cuyo objeto de la prueba tomado textualmente del auto de nombramiento, es el siguiente:

POR EL DESPACHO: Los puntos objeto de estudio por parte del auxiliar de la justicia son:

®         Practíquese diligencia de inspección judicial al predio objeto de la demanda para los fines indicados a folio 116, dentro de la cual intervendrá un perito a efectos que determine la ubicación del inmueble, su cabida, linderos y demás aspectos solicitados en la demanda.

ü   CUESTIONARIO DE LA PARTE DEMANDANTE (folio 116 de la DEMANDA del Expediente 2015 - 00350) - PRUEBAS:

b)      INSPECCIÓN JUDICIAL


Con el fin de determinar los hechos materia de la demanda, la posesión material de mala fe por parte de los demandados, la explotación económica a que está sometido el inmueble, sus mejoras, vías de acceso, estado de conservación, etc., solicito al Despacho se fije fecha y hora para llevar a cabo dicha diligencia.

domingo, diciembre 20, 2015

ACERCA DEL AVALÚO y/o AVALUOS CATASTRALES

Año a año los contribuyentes de este impuesto tienen que ver cómo el cargo aumenta muy por encima de su capacidad de pago. Las manifestaciones en contra de estos aumentos, nuevamente, serán noticia el año entrante y preocupa, particularmente, la manera en que los propietarios de vivienda denuncian que el valor del impuesto ha alcanzado niveles confiscatorios que los obligan a vender sus casas para poder pagar.

El auge reciente de nuestro mercado inmobiliario ha tenido consecuencias tributarias previsibles pero no deseables sobre una parte muy importante de los propietarios de inmuebles en el país. En los últimos siete años, el avalúo catastral nacional, sin incluir Bogotá, ha aumentado más del 80%. En la capital el fenómeno es incluso más preocupante, el avalúo catastral de la cuidad pasó de $121 billones en el año 2008 a $447 billones en 2015. El avalúo del distrito se incrementó un 269% en apenas 8 años.

Mientras tanto, la variación anual promedio del IPC y del salario mínimo, que son indicadores precisos del comportamiento reciente de los ingresos de los colombianos de menores recursos, ha sido de 3,2% y de 4,9% respectivamente; es decir, en términos reales, el poder adquisitivo de los colombianos tan sólo ha aumentado en 1,7% en comparación con el 80% del aumento en el avalúo catastral del país (sin Bogotá) y del 269% del aumento del avaluó en la capital.

Por estas razones es que hemos venido insistiendo junto con Carlos Fernando Galán en la necesidad de poner un límite a los incrementos. A través de un proyecto de ley pretendemos introducir un tope al incremento anual del impuesto predial unificado para predios residenciales producto de actualizaciones catastrales.

Este cambio normativo, aunque no impedirá que los entes territoriales hagan actualizaciones sobre estos bienes, sí hará que los incrementos que estas generan en la liquidación del predial sean razonables y guarden mayor grado de proporcionalidad con los aumentos en la capacidad contributiva de los ciudadanos.

En concreto, buscamos que exista un límite general a los incrementos anuales del impuesto del 50%. Además de esta medida, también planteamos la necesidad de darle una protección adicional a las familias con menos ingresos y a la capacidad de pago de aquellas que ya vienen asumiendo un impuesto demasiado alto en proporción al precio de sus viviendas.

Hemos propuesto que el impuesto predial de la vivienda de interés social en todo el país no pueda ser de más del doble del salario mínimo. Esta regla cobijaría también a quienes actualmente se les calcula el valor del impuesto con avalúos catastrales de más del 70% del valor comercial de su predio.

Este miércoles logramos que la iniciativa mencionada fuera aprobada en primer debate. El  amplio respaldo que tuvo nuestra propuesta pone de manifiesto el interés del Congreso por dar soluciones al aumento desmedido que viene experimentando el impuesto predial.

Daremos la pelea para que el año entrante el proyecto haga su tránsito a ley y así exista en Colombia una norma que, sin descuidar las necesidades de financiamiento de los municipios y distritos, tenga en cuenta la capacidad de pago de los propietarios de vivienda al momento de liquidar el impuesto predial.


Tomado de www.dinero.com/opinion/

viernes, diciembre 18, 2015

CÁLCULO DEL AVALÚO COMERCIAL POR MEDIO DE TÉCNICA del VALOR DEL METRO CUADRADO

El valor del metro cuadrado de una vivienda en Bogotá, así como en las diferentes ciudades del país varía de acuerdo al estrato socioeconómico donde se ubique, el costo de oportunidad real que se mueva en el momento, la oferta y la demanda en el sector y a veces el capricho que impone la moda.

Así como el DANE procura elaborar reportes periódicos con miras a brindar mejores bases para la comercialización de un inmueble en términos más justos y acordes con la realidad del mercado, entidades como la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá hace lo mismo para ponderar dicho valor.

Si bien es claro que factores como el uso residencial o comercial, la ubicación (estrato) y el avalúo catastral, son puntos de partida muy valiosos, es difícil cuantificar con alguna certeza la precisión de los precios promedio cuando no existe un punto de referencia claramente establecido.

Aunque el sistema notarial de Bogotá podría ser la fuente más indicada para hacerlo, el valor que se reporta ante estas entidades se encuentra generalmente por debajo del precio final de venta del inmueble, generando así valores diferentes.

Dinero.com consultó con el arquitecto Mauricio Peraza constructor egresado de la Universidad de los Andes quién manifestó que la sistematización de muchos procesos inmobiliarios en Colombia ya está en marcha, sin embargo la fragmentación del mercado no ha permitido la unificación de la información haciendo difícil contar con un recurso imparcial, transparente y objetivo que beneficie a la industria y establezca un estándar similar al de otros mercados.

Para un constructor existen tres puntos determinantes para fijar el precio del metro cuadrado: valor del lote, costos directos de la obra y costos indirectos de la obra.

Para visualizarlo como ejemplo podemos tomar un lote ubicado en el sector de Cedritos al norte de Bogotá y donde se puede construir un edificio de 5 pisos.

  • Paso 1

Valor del lote $1.009.000.000 (ejemplo)
Área del lote: 455 metros cuadrados
Valor metro cuadrado: $2.400.000
Porcentaje de incidencia en el proyecto: 23,61%

  • Paso 2

Estructuración del negocio, estudio de factibilidad, diseños del edificio con todas las ingenierías, fiduciaria de preventas, licencia de construcción, publicidad y ventas.
% de incidencia en el proyecto: 11,96%

  • Paso 3

Construcción de la obra, gerencia del proyecto, constructor, control de costos y programación, fiduciaria de tesorería, costos financieros, servicios públicos, escrituración, propiedad horizontal.
% de incidencia del proyecto: 64,43%

  • Paso 4

Total de área vendible de apartamentos: 1.365 m2
Total de parqueaderos vendibles: 15
Utilidad estimada: 24,57%

Valor del metro cuadrado apartamento nuevo en Cedritos: $4.300.000

Los acabados tienen una incidencia directa sobre el valor de venta del metro cuadrado, para el presente ejemplo se contemplaron los acabados que ofrece el sector para una vivienda de estrato 5.

Tenga en cuenta que cuando un predio tiene buenas vías de acceso, buen transporte público, centros comerciales cercanos, buenas zonas recreativas como parques, teatros y restaurantes, acceso cercano a centros educativos, es un predio que tiene buena demanda de mercado y que su valor puede variar de acuerdo al tipo de acabados y diseño del edificio.


Tomado de www.dinero.com

miércoles, diciembre 02, 2015

AVALÚO CATASTRAL no podrá crecer más del 50%, y debe ser menor al 70% del AVALÚO COMERCIAL, para el próximo año

David Barguil, representante a la Cámara del Partido Conservador, y Carlos Fernando Galán, senador de Cambio Radical, insisten en ponerle límite al incremento anual del impuesto predial unificado que tanto ha afectado a ciudadanos de toda Colombia.

En ese sentido, los dos congresistas –que fueron parte del bloque peñalosista en las elecciones en Bogotá– presentaron un proyecto de ley ya había sido radicado en abril de este año por los mismos congresistas.

La iniciativa indica que el aumento en el cobro total del impuesto predial unificado, producto de actualizaciones catastrales de una vigencia a otra, no podrá exceder en más de un 50% el monto liquidado por el mismo concepto en el año inmediatamente anterior.

“Producto de las actualizaciones catastrales, el impuesto predial que pagan los colombianos ha aumentado muy por encima de su capacidad de pago, cuyo crecimiento se ve reflejado en la variación anual del salario mínimo y de la inflación. Mientras que en los últimos 8 años el salario mínimo creció en promedio 5,1%; en Bogotá, por ejemplo, el valor catastral de la ciudad pasó de $121 billones a $447 billones, es decir, creció un 269%. La problemática es a nivel nacional, pues el crecimiento total de los avalúos catastrales fue de un 76,2% en los últimos 6 años”, explicó Barguil.


En el caso de las viviendas pertenecientes a los estratos 1 y 2 cuyo avalúo catastral sea igual o inferior al valor de la vivienda de interés social, es decir, 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes, el incremento anual del impuesto predial no podrá sobrepasar en dos veces el aumento porcentual del salario mínimo determinado por el Gobierno Nacional para esa vigencia.

Esta regla también está prevista en el caso de los predios residenciales urbanos cuyo avalúo catastral supere el 70% de su valor comercial. Esto bajo el entendido que los contribuyentes de estos predios, con avalúos catastrales de valor cercano al comercial, ya vienen asumiendo una carga tributaria comparativamente mayor que la que otros propietarios asumen.

“Estas dos reglas buscan proteger a los colombianos más pobres y los contribuyentes que ya vienen asumiendo una carga demasiado alta por el valor de los avalúos catastrales que tienen sus predios”, concluyó Galán. 


Tomado de www.elespectador.com

sábado, noviembre 21, 2015

AVALÚOS DE GOOD WILL vs AVALÚOS DE MARCAS (NIIF)


Mientras que el avalúo de GOODWILL es un concepto general e intangible concebido para referirse al sobreprecio que se paga al comprar una empresa por encima de su valor patrimonial, las MARCAS son activos concretos cuyo valor se puede estimar (avaluar) con precisión.

Desde el punto de vista contable el término ‘GOODWILL’, que en español se traduce como crédito mercantil, se concibió para definir algo que era difícil de precisar. De hecho, en la doctrina y normas contables en general, tanto en Colombia como en otras latitudes, el ‘GOODWILL’ se define como “el valor adicional pagado en la compra de un ente económico activo sobre el valor en libros o sobre el valor calculado o convenido de todos los activos netos comprados…” (Decreto 2650 de diciembre 29 de 1993 – Plan Único de Cuentas).

Esta definición de GOOD WILL atribuye ese valor adicional al “…reconocimiento de atributos especiales tales como el buen nombre, personal idóneo, reputación de crédito privilegiado, prestigio por vender mejores productos y servicios y localización favorable.” En otras palabras, se están echando en un gran saco los más variados atributos de un negocio desde su buen nombre y reputación hasta la ubicación favorable de su establecimiento de comercio. Estos atributos no son otra cosa que una serie de activos intangibles que en vez de haber sido adquiridos, han sido formados a lo largo del tiempo y por ello no están reflejados en los Estados Financieros. Su valor (AVALÚO) solamente se materializa en la contabilidad cuando se hace una transacción de compra-venta del negocio en marcha, lo cual también tiene repercusiones en el campo tributario y financiero, que se han empezado a reconocer.

En los actuales tiempos de convergencia a estándares internacionales de contabilidad el ‘GOODWILL’ sigue siendo un concepto algo vago todavía. La NIIF 3 reconoce el ‘GOODWILL’ en combinaciones de negocios y lo denomina “PLUSVALÍA” para referirse al activo que representa los beneficios económicos futuros que surgen de otros activos adquiridos en una combinación de negocios, que no están identificados individualmente ni reconocidos de forma separada.

La presente hipótesis que e presenta es que ese valor adicional que se paga al adquirir una empresa se asocia con los activos intangibles formados a lo largo del tiempo, cada uno de los cuales se debe poder identificar y valorar con precisión.
Antiguamente y así lo evidencian aun hoy algunas normas contables, la generación de valor se atribuía exclusivamente al uso productivo de activos tangibles como terrenos, edificaciones, plantas, equipos y, por supuesto, dinero. Desde 1995, el libro “Ser Digital” de Nicholas Negroponte, anticipaba cómo estábamos evolucionando rápidamente de una economía y comercio basados en átomos, al universo de los bits. Hoy los activos intangibles, encabezados por las marcas, han ganado gran protagonismo en la generación de valor para los negocios. Otros ejemplos de activos intangibles son las patentes, los modelos industriales, las licencias y las bases de datos de clientes.

Si se analizan los estados financieros que las empresas reportan a las entidades regulatorias y que son de dominio público, se puede observar como hoy en día en sectores tales como alimentos y bebidas, banca, medios de comunicación, comercio y telecomunicaciones, en ellos el peso de los activos intangibles en el valor de las empresas oscila entre 50% y el 70% siendo la MARCA el más importante.

En el estudio denominado ‘LAS MARCAS COLOMBIANAS MÁS VALIOSAS’ se distinguen dos (2) categorías: marcas de productos como Póker, Águila, Alpina, Postobón y Zenú, y marcas de servicios como Banco de Bogotá, Bancocolombia, Éxito, Olímpica y Avianca.

Una evidencia importante del poder de las MARCAS son las adquisiciones por parte de multinacionales que han conservado las marcas colombianas compradas como es el caso de Bavaria por SAB Miller, Coltabaco por Philip Morris, Margarita por Frito Lay, Algarra por el grupo peruano Gloria y la marca de agua Brisa por parte de Coca-Cola.

La MARCA recoge gran parte de los atributos que se definen de manera vaga como GOODWILL o crédito mercantil, tales como reputación y buen nombre; la MARCA es mucho más que un logotipo o un nombre registrado ante la Superintendencia de Industria y Comercio. La MARCA refleja la promesa de valor para los clientes, facilitándoles escoger el producto o servicio que mejor satisface sus necesidades funcionales y emocionales. Incluso llegan a ejercer tal grado de influencia cultural sobre sus clientes, que a su alrededor se conforman seudo-tribus de fanáticos, como en el caso emblemático de la marca Apple con un valor estimado de $170 mil millones de dólares.

En COLOMBIA se tienen casos exitosos de marcas locales como Avianca, que hoy sirve de estandarte para diferentes aerolíneas de la región; Bodytech, ícono de estilo de vida saludable; Café de Colombia, denominación de origen de una de nuestras principales exportaciones; y Argos, la marca de un ‘commodity’ como el cemento. La marca Banco de Bogotá, con un valor superior a los 2,5 millones de dólares, resulta de interés especial pues se ha consolidado en nuestro estudio de Compassbranding como la marca más valiosa de Colombia aun sin tener el mayor ‘top of mind’ o el mayor tamaño en su sector; la rentabilidad es la prueba de fuego de las marcas y lo que al final cuenta en una economía de mercado, por encima de las percepciones.


Tomado de PORTAFOLIO.COM (Fernando Gastelbondo y Juan Pablo Godoy)