No solo hay avalúos de casas, lotes y edificios,
también los hay de barcos, iglesias, estadios, centros comerciales, aviones y puertos.
Por eso existen también los llamados avalúos de “intangibles“,
palabra que según el diccionario se define como “que no puede o debe tocarse”.
Existen variadas CLASES DE AVALUOS DE INTANGIBLES siendo los principales los relativos a: rentabilidad -
regalías - acciones - negocios - empresas - marcas registradas - propiedad
intelectual (derechos de autor y patentes) - el Good Will y la prima comercial.
La rentabilidad se refiere al presente o futuro
del dinero, un negocio o un canon de arrendamiento.
La RENTABILIDAD indica la renta que produce
mensualmente el arriendo de un inmueble llámese casa (entre el 0.5 y el 1% de
su valor comercial), una bodega (0.3%), un terreno (0.4%), una oficina (l%) o
un local comercial (entre l% y el 2% de su valor). Estos porcentajes derivados
de la experiencia y el libre convenio entre las partes, no son una camisa de
fuerza pero sí una base de negociación.
Pero en el avalúo de las EMPRESAS se requiere
conocer muy bien su funcionamiento durante los últimos años (10 años),
balances, gastos, ventas y administración. Mediante estudios, análisis y
fórmulas matemáticas el experto avaluador puede determinar en forma algo precisa
el valor final de la empresa.
De otra parte, las MARCAS registradas pueden
representar hasta un 80% del valor de una empresa, constituye casi su activos
más importantes y está ligada a la buena imagen del negocio.
Para avaluar la marca debe conocerse el Good Will
de la misma. Las marcas pueden venderse independientemente del negocio y su
avalúo depende del tiempo de existencia del mismo, las ventas y el
posicionamiento que tenga a nivel local, nacional o internacional.
El Good Will en traducción textual significa “buen
futuro“, en tanto que el común de las gentes lo asocia con el “buen nombre“. El
experto Oscar Borrero Ochoa define el Good Will como “las utilidades obtenidas
en un mercado competido sin prácticas monopólicas; exceden a las ganancias de
la competencia en condiciones normales, y la empresa produce utilidades superiores
a lo normal”.
La atención al público, los servicios de
posventa y la calidad en general del producto son factores que constituyen un
Good Will.
La PRIMA COMERCIAL de locales se paga por un
derecho de uso, no existe un cálculo exacto de su monto, pero la costumbre
llevada a cabo entre las partes desde tiempo atrás ha hecho la ley. El mismo
Borrero expresa que “en el caso de los locales se adiciona un derecho de
prestigio en la ubicación generalmente adquirido y mejorado a través del uso;
el comerciante le da mayor prestigio al local con lo cual se genera una especie
de plusvalía que se cobra entre usufructuarios”. La prima se cobra de inquilino
a inquilino y en la medida que pase el tiempo y se prestigie el local adquirirá
mayor valor. En el comercio en grande se presentan primas que oscilan entre el
20% y el 50% del valor comercial del local.
Para el caso de una empresa grande, ejemplo un
Centro Comercial, el avalúo tiene cinco (5) componentes básicas a saber: valor
del terreno, valor de las construcciones, el mobiliario y equipamiento, avalúo
del negocio, avalúo del nombre y el valor del Good Will. La sumatoria de éstos
produce el valor final de la empresa referida.
Apartes tomados de artículo de Eduardo López Murillo
