domingo, febrero 07, 2016

LOS nuevos AVALÚOS DE LOS VEHÍCULOS, son NUEVOS IMPUESTOS ?

El director nacional de propietarios de vehículos particulares, Corpovehículos, aseguró que la tabla establecida por el Ministerio de Transporte, en donde fija los valores para el avalúo de los vehículos, “carece de solidez técnica”. 

    
En diálogo con RCN Radio, Gerzán Vargas, director de la agremiación, indicó, “nosotros creemos que la tabla carece de solidez técnica, el viceministro ha defendido con buenos argumentos, pero la sensación que se tiene es que no hay normas técnicas sustentables en la nueva tabla”.

Sin embargo, reconoció que la corporación está de acuerdo con la revisión de los precios.
“Nosotros estamos de acuerdo en que los procesos se revisen, en que los procesos se auditen, pues solo después de una auditoría podemos cambiarlos para bien”.

No obstante dejó en claro que la medida en donde se realizaron los ajustes no se socializó y por eso la colectividad no está de acuerdo.

“El viceministro ha sido muy incisivo en defender que se viene revisando la tabla y que debido a esa revisión se hicieron los ajustes, no estamos de acuerdo, la medida se nos está imponiendo sin analizar el mercado”, dijo.

Agregó que no socializar la tabla propuesta por el Ministerio de Transporte le genera varios inconvenientes a los propietarios de vehículos, entre ellos, la inconformidad.

“La gente está sintiendo de acuerdo a lo que nos está diciendo que se le está imponiendo un nuevo impuesto porque es difícil entender que el reajuste de las tablas, así no se haya modificado la tarifa del impuesto, pues obviamente les obliga a pagar un poco más”.


“Cuando se tienen en cuenta nuevas variables para modificar la tabla de avalúo de los vehículos, lo primero que se debe consultar es el mercado de la oferta y la demanda, nos han determinado -es la sensación que tenemos en Corpovehículos-, el precio de los vehículos de acuerdo a las necesidades que el gobierno tiene, de hacer esos reajustes obligatorios”.

Tomado de rcnradio.com

jueves, enero 21, 2016

RESPUESTAS DE CATASTRO A RECLAMACIÓN POR ALTOS AVALÚOS CATASTRALES

Una vez que el propietario de un predio en el Distrito Capital, ha logrado radicar ante CATASTRO su solicitud de RECLAMACIÓN (por la forma desajustada como ha venido subiendo el AVALÚO CATSTRAL de su predio en los últimos cinco (5) años), la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD), emite una RESOLUCIÓN que fríamente informa “por la cual se confirman unos AVALUOS CATASTRALES”.

La mentada Resolución sostiene que “surtidas en su integridad las pruebas decretadas, el funcionario comisionado para el efecto rinde el correspondiente informe técnico, cuya parte pertinente se transcribe a continuación:”, y se sustenta en los siguientes puntos generales:

1)            IDENTIFICACIÓN E INFORMACIÓN DEL PREDIO (nada diferente a lo presentado por el propietario en su escrito de RECLAMACIÓN)

2)           INVESTIGACIÓN ECONÓMICA DE MERCADO INMOBILIARIO.- En este apartado se sostienen argumentaciones de pura extracción teórica, como las siguientes:

ü  Una vez analizado el mercado inmobiliario de la ciudad, y teniendo en cuenta únicamente ofertas de predios con características similares al de su propiedad, existe suficiente evidencia estadística para confirmar el avalúo catastral de su predio (sin ningún cuadro de estudio de mercado que al menos justifique la fraseología impuesta).
ü  Se debe mencionar que su predio fue comparado con ofertas de predios que tienen las mismas condiciones... (sin ninguna relación de predios o propiedades consultadas, nada, sólo cháchara)

3)       RESPUESTA A ARGUMENTOS DEL SOLICITANTE.- En una fraseología cantinflesca, se refieren sin referirse al inmueble, se nombra sin nombrar al predio, y se parafrasean reseñas generales de aspectos físicos, jurídicos, actualización catastral, etc., para terminar como al principio que NO  porque SÍ, dándole vueltas al ovillo de nunca acabar, y parapetándose en la regulación jurisprudencial de la negación preestablecida. Y de las pruebas presentadas por el propietario, NADA, INVISIBLES. En este punto, el reclamante ya presiente en qué va a parar la susodicha RECLAMACIÓN..... Sin embargo se debe seguir la lectura.

4)       CONCLUSIONES de la RECLAMACIÓN: reza ejemplarmente lo siguiente, como COROLARIO:

ü  Realizado un nuevo estudio económico inmobiliario con ofertas de predios de características similares, se determinó que el avalúo catastral para el predio objeto de revisión está por debajo de los valores obtenidos del análisis del mercado inmobiliario, por lo anteriormente expuesto se confirma el avalúo catastral para la vigencias 2011 a 2015......................

COLETILLA: NO EXISTE el famoso estudio económico inmobiliario de ofertas de predios de características similares, no existe confrontación ni contrarréplica de los estudios presentados por el RECLAMANTE, y lo mencionado en la RESOLUCIÓN apabullante, es la forma aplastante como se pretende acallar cualquier reclamación.

¿Que le queda al PROPIETARIO? Seguir en su perdida de tiempo, continuar contestando las salidas de la administración a través de apelaciones y/o reposiciones, y no bajar la guardia, a la espera de que en una instancia superior, la UAECD acepte por lo menos estudiar los estudios que sustentan la RECLAMACIÓN.


Amanecerá y veremos.....

miércoles, diciembre 23, 2015

Dictamen Pericial en PROCESO REIVINDICATORIO de BIEN INMUEBLE



El suscrito Auxiliar de la Justicia Ingeniero Civil VALENTIN CASTELLANOS RUBIO, identificado civil y profesionalmente como aparece al pie de mi firma, obrando como Perito Ingeniero Civil, debidamente nombrado por el Despacho en auto de fecha catorce (14) de agosto de 2015, y posesionado dentro del Proceso de la referencia en fecha tres (3) de septiembre de 2015, me permito presentar el DICTAMEN PERICIAL ordenado por el Despacho en auto de nombramiento, cuyo objeto de la prueba tomado textualmente del auto de nombramiento, es el siguiente:

POR EL DESPACHO: Los puntos objeto de estudio por parte del auxiliar de la justicia son:

®         Practíquese diligencia de inspección judicial al predio objeto de la demanda para los fines indicados a folio 116, dentro de la cual intervendrá un perito a efectos que determine la ubicación del inmueble, su cabida, linderos y demás aspectos solicitados en la demanda.

ü   CUESTIONARIO DE LA PARTE DEMANDANTE (folio 116 de la DEMANDA del Expediente 2015 - 00350) - PRUEBAS:

b)      INSPECCIÓN JUDICIAL


Con el fin de determinar los hechos materia de la demanda, la posesión material de mala fe por parte de los demandados, la explotación económica a que está sometido el inmueble, sus mejoras, vías de acceso, estado de conservación, etc., solicito al Despacho se fije fecha y hora para llevar a cabo dicha diligencia.

domingo, diciembre 20, 2015

ACERCA DEL AVALÚO y/o AVALUOS CATASTRALES

Año a año los contribuyentes de este impuesto tienen que ver cómo el cargo aumenta muy por encima de su capacidad de pago. Las manifestaciones en contra de estos aumentos, nuevamente, serán noticia el año entrante y preocupa, particularmente, la manera en que los propietarios de vivienda denuncian que el valor del impuesto ha alcanzado niveles confiscatorios que los obligan a vender sus casas para poder pagar.

El auge reciente de nuestro mercado inmobiliario ha tenido consecuencias tributarias previsibles pero no deseables sobre una parte muy importante de los propietarios de inmuebles en el país. En los últimos siete años, el avalúo catastral nacional, sin incluir Bogotá, ha aumentado más del 80%. En la capital el fenómeno es incluso más preocupante, el avalúo catastral de la cuidad pasó de $121 billones en el año 2008 a $447 billones en 2015. El avalúo del distrito se incrementó un 269% en apenas 8 años.

Mientras tanto, la variación anual promedio del IPC y del salario mínimo, que son indicadores precisos del comportamiento reciente de los ingresos de los colombianos de menores recursos, ha sido de 3,2% y de 4,9% respectivamente; es decir, en términos reales, el poder adquisitivo de los colombianos tan sólo ha aumentado en 1,7% en comparación con el 80% del aumento en el avalúo catastral del país (sin Bogotá) y del 269% del aumento del avaluó en la capital.

Por estas razones es que hemos venido insistiendo junto con Carlos Fernando Galán en la necesidad de poner un límite a los incrementos. A través de un proyecto de ley pretendemos introducir un tope al incremento anual del impuesto predial unificado para predios residenciales producto de actualizaciones catastrales.

Este cambio normativo, aunque no impedirá que los entes territoriales hagan actualizaciones sobre estos bienes, sí hará que los incrementos que estas generan en la liquidación del predial sean razonables y guarden mayor grado de proporcionalidad con los aumentos en la capacidad contributiva de los ciudadanos.

En concreto, buscamos que exista un límite general a los incrementos anuales del impuesto del 50%. Además de esta medida, también planteamos la necesidad de darle una protección adicional a las familias con menos ingresos y a la capacidad de pago de aquellas que ya vienen asumiendo un impuesto demasiado alto en proporción al precio de sus viviendas.

Hemos propuesto que el impuesto predial de la vivienda de interés social en todo el país no pueda ser de más del doble del salario mínimo. Esta regla cobijaría también a quienes actualmente se les calcula el valor del impuesto con avalúos catastrales de más del 70% del valor comercial de su predio.

Este miércoles logramos que la iniciativa mencionada fuera aprobada en primer debate. El  amplio respaldo que tuvo nuestra propuesta pone de manifiesto el interés del Congreso por dar soluciones al aumento desmedido que viene experimentando el impuesto predial.

Daremos la pelea para que el año entrante el proyecto haga su tránsito a ley y así exista en Colombia una norma que, sin descuidar las necesidades de financiamiento de los municipios y distritos, tenga en cuenta la capacidad de pago de los propietarios de vivienda al momento de liquidar el impuesto predial.


Tomado de www.dinero.com/opinion/

viernes, diciembre 18, 2015

CÁLCULO DEL AVALÚO COMERCIAL POR MEDIO DE TÉCNICA del VALOR DEL METRO CUADRADO

El valor del metro cuadrado de una vivienda en Bogotá, así como en las diferentes ciudades del país varía de acuerdo al estrato socioeconómico donde se ubique, el costo de oportunidad real que se mueva en el momento, la oferta y la demanda en el sector y a veces el capricho que impone la moda.

Así como el DANE procura elaborar reportes periódicos con miras a brindar mejores bases para la comercialización de un inmueble en términos más justos y acordes con la realidad del mercado, entidades como la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá hace lo mismo para ponderar dicho valor.

Si bien es claro que factores como el uso residencial o comercial, la ubicación (estrato) y el avalúo catastral, son puntos de partida muy valiosos, es difícil cuantificar con alguna certeza la precisión de los precios promedio cuando no existe un punto de referencia claramente establecido.

Aunque el sistema notarial de Bogotá podría ser la fuente más indicada para hacerlo, el valor que se reporta ante estas entidades se encuentra generalmente por debajo del precio final de venta del inmueble, generando así valores diferentes.

Dinero.com consultó con el arquitecto Mauricio Peraza constructor egresado de la Universidad de los Andes quién manifestó que la sistematización de muchos procesos inmobiliarios en Colombia ya está en marcha, sin embargo la fragmentación del mercado no ha permitido la unificación de la información haciendo difícil contar con un recurso imparcial, transparente y objetivo que beneficie a la industria y establezca un estándar similar al de otros mercados.

Para un constructor existen tres puntos determinantes para fijar el precio del metro cuadrado: valor del lote, costos directos de la obra y costos indirectos de la obra.

Para visualizarlo como ejemplo podemos tomar un lote ubicado en el sector de Cedritos al norte de Bogotá y donde se puede construir un edificio de 5 pisos.

  • Paso 1

Valor del lote $1.009.000.000 (ejemplo)
Área del lote: 455 metros cuadrados
Valor metro cuadrado: $2.400.000
Porcentaje de incidencia en el proyecto: 23,61%

  • Paso 2

Estructuración del negocio, estudio de factibilidad, diseños del edificio con todas las ingenierías, fiduciaria de preventas, licencia de construcción, publicidad y ventas.
% de incidencia en el proyecto: 11,96%

  • Paso 3

Construcción de la obra, gerencia del proyecto, constructor, control de costos y programación, fiduciaria de tesorería, costos financieros, servicios públicos, escrituración, propiedad horizontal.
% de incidencia del proyecto: 64,43%

  • Paso 4

Total de área vendible de apartamentos: 1.365 m2
Total de parqueaderos vendibles: 15
Utilidad estimada: 24,57%

Valor del metro cuadrado apartamento nuevo en Cedritos: $4.300.000

Los acabados tienen una incidencia directa sobre el valor de venta del metro cuadrado, para el presente ejemplo se contemplaron los acabados que ofrece el sector para una vivienda de estrato 5.

Tenga en cuenta que cuando un predio tiene buenas vías de acceso, buen transporte público, centros comerciales cercanos, buenas zonas recreativas como parques, teatros y restaurantes, acceso cercano a centros educativos, es un predio que tiene buena demanda de mercado y que su valor puede variar de acuerdo al tipo de acabados y diseño del edificio.


Tomado de www.dinero.com

miércoles, diciembre 02, 2015

AVALÚO CATASTRAL no podrá crecer más del 50%, y debe ser menor al 70% del AVALÚO COMERCIAL, para el próximo año

David Barguil, representante a la Cámara del Partido Conservador, y Carlos Fernando Galán, senador de Cambio Radical, insisten en ponerle límite al incremento anual del impuesto predial unificado que tanto ha afectado a ciudadanos de toda Colombia.

En ese sentido, los dos congresistas –que fueron parte del bloque peñalosista en las elecciones en Bogotá– presentaron un proyecto de ley ya había sido radicado en abril de este año por los mismos congresistas.

La iniciativa indica que el aumento en el cobro total del impuesto predial unificado, producto de actualizaciones catastrales de una vigencia a otra, no podrá exceder en más de un 50% el monto liquidado por el mismo concepto en el año inmediatamente anterior.

“Producto de las actualizaciones catastrales, el impuesto predial que pagan los colombianos ha aumentado muy por encima de su capacidad de pago, cuyo crecimiento se ve reflejado en la variación anual del salario mínimo y de la inflación. Mientras que en los últimos 8 años el salario mínimo creció en promedio 5,1%; en Bogotá, por ejemplo, el valor catastral de la ciudad pasó de $121 billones a $447 billones, es decir, creció un 269%. La problemática es a nivel nacional, pues el crecimiento total de los avalúos catastrales fue de un 76,2% en los últimos 6 años”, explicó Barguil.


En el caso de las viviendas pertenecientes a los estratos 1 y 2 cuyo avalúo catastral sea igual o inferior al valor de la vivienda de interés social, es decir, 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes, el incremento anual del impuesto predial no podrá sobrepasar en dos veces el aumento porcentual del salario mínimo determinado por el Gobierno Nacional para esa vigencia.

Esta regla también está prevista en el caso de los predios residenciales urbanos cuyo avalúo catastral supere el 70% de su valor comercial. Esto bajo el entendido que los contribuyentes de estos predios, con avalúos catastrales de valor cercano al comercial, ya vienen asumiendo una carga tributaria comparativamente mayor que la que otros propietarios asumen.

“Estas dos reglas buscan proteger a los colombianos más pobres y los contribuyentes que ya vienen asumiendo una carga demasiado alta por el valor de los avalúos catastrales que tienen sus predios”, concluyó Galán. 


Tomado de www.elespectador.com

sábado, noviembre 21, 2015

AVALÚOS DE GOOD WILL vs AVALÚOS DE MARCAS (NIIF)


Mientras que el avalúo de GOODWILL es un concepto general e intangible concebido para referirse al sobreprecio que se paga al comprar una empresa por encima de su valor patrimonial, las MARCAS son activos concretos cuyo valor se puede estimar (avaluar) con precisión.

Desde el punto de vista contable el término ‘GOODWILL’, que en español se traduce como crédito mercantil, se concibió para definir algo que era difícil de precisar. De hecho, en la doctrina y normas contables en general, tanto en Colombia como en otras latitudes, el ‘GOODWILL’ se define como “el valor adicional pagado en la compra de un ente económico activo sobre el valor en libros o sobre el valor calculado o convenido de todos los activos netos comprados…” (Decreto 2650 de diciembre 29 de 1993 – Plan Único de Cuentas).

Esta definición de GOOD WILL atribuye ese valor adicional al “…reconocimiento de atributos especiales tales como el buen nombre, personal idóneo, reputación de crédito privilegiado, prestigio por vender mejores productos y servicios y localización favorable.” En otras palabras, se están echando en un gran saco los más variados atributos de un negocio desde su buen nombre y reputación hasta la ubicación favorable de su establecimiento de comercio. Estos atributos no son otra cosa que una serie de activos intangibles que en vez de haber sido adquiridos, han sido formados a lo largo del tiempo y por ello no están reflejados en los Estados Financieros. Su valor (AVALÚO) solamente se materializa en la contabilidad cuando se hace una transacción de compra-venta del negocio en marcha, lo cual también tiene repercusiones en el campo tributario y financiero, que se han empezado a reconocer.

En los actuales tiempos de convergencia a estándares internacionales de contabilidad el ‘GOODWILL’ sigue siendo un concepto algo vago todavía. La NIIF 3 reconoce el ‘GOODWILL’ en combinaciones de negocios y lo denomina “PLUSVALÍA” para referirse al activo que representa los beneficios económicos futuros que surgen de otros activos adquiridos en una combinación de negocios, que no están identificados individualmente ni reconocidos de forma separada.

La presente hipótesis que e presenta es que ese valor adicional que se paga al adquirir una empresa se asocia con los activos intangibles formados a lo largo del tiempo, cada uno de los cuales se debe poder identificar y valorar con precisión.
Antiguamente y así lo evidencian aun hoy algunas normas contables, la generación de valor se atribuía exclusivamente al uso productivo de activos tangibles como terrenos, edificaciones, plantas, equipos y, por supuesto, dinero. Desde 1995, el libro “Ser Digital” de Nicholas Negroponte, anticipaba cómo estábamos evolucionando rápidamente de una economía y comercio basados en átomos, al universo de los bits. Hoy los activos intangibles, encabezados por las marcas, han ganado gran protagonismo en la generación de valor para los negocios. Otros ejemplos de activos intangibles son las patentes, los modelos industriales, las licencias y las bases de datos de clientes.

Si se analizan los estados financieros que las empresas reportan a las entidades regulatorias y que son de dominio público, se puede observar como hoy en día en sectores tales como alimentos y bebidas, banca, medios de comunicación, comercio y telecomunicaciones, en ellos el peso de los activos intangibles en el valor de las empresas oscila entre 50% y el 70% siendo la MARCA el más importante.

En el estudio denominado ‘LAS MARCAS COLOMBIANAS MÁS VALIOSAS’ se distinguen dos (2) categorías: marcas de productos como Póker, Águila, Alpina, Postobón y Zenú, y marcas de servicios como Banco de Bogotá, Bancocolombia, Éxito, Olímpica y Avianca.

Una evidencia importante del poder de las MARCAS son las adquisiciones por parte de multinacionales que han conservado las marcas colombianas compradas como es el caso de Bavaria por SAB Miller, Coltabaco por Philip Morris, Margarita por Frito Lay, Algarra por el grupo peruano Gloria y la marca de agua Brisa por parte de Coca-Cola.

La MARCA recoge gran parte de los atributos que se definen de manera vaga como GOODWILL o crédito mercantil, tales como reputación y buen nombre; la MARCA es mucho más que un logotipo o un nombre registrado ante la Superintendencia de Industria y Comercio. La MARCA refleja la promesa de valor para los clientes, facilitándoles escoger el producto o servicio que mejor satisface sus necesidades funcionales y emocionales. Incluso llegan a ejercer tal grado de influencia cultural sobre sus clientes, que a su alrededor se conforman seudo-tribus de fanáticos, como en el caso emblemático de la marca Apple con un valor estimado de $170 mil millones de dólares.

En COLOMBIA se tienen casos exitosos de marcas locales como Avianca, que hoy sirve de estandarte para diferentes aerolíneas de la región; Bodytech, ícono de estilo de vida saludable; Café de Colombia, denominación de origen de una de nuestras principales exportaciones; y Argos, la marca de un ‘commodity’ como el cemento. La marca Banco de Bogotá, con un valor superior a los 2,5 millones de dólares, resulta de interés especial pues se ha consolidado en nuestro estudio de Compassbranding como la marca más valiosa de Colombia aun sin tener el mayor ‘top of mind’ o el mayor tamaño en su sector; la rentabilidad es la prueba de fuego de las marcas y lo que al final cuenta en una economía de mercado, por encima de las percepciones.


Tomado de PORTAFOLIO.COM (Fernando Gastelbondo y Juan Pablo Godoy)

jueves, octubre 22, 2015

INCREMENTE EL AVALÚO DE UN PREDIO CON UNOS POCOS RETOQUES

Primera estrategia: si en este momento tiene o planea poner en venta una casa o apartamento y sus potenciales compradores no son allegados de absoluta confianza, lo mejor es que busque la intermediación de un corredor o agencia inmobiliaria acreditada.


Así no se expone a un fraude, un robo o, en el mejor de los casos, cerrar negocio después de mucho tiempo y por menos de lo que realmente vale su propiedad.

La práctica común de buscar referidos con el portero, un vecino o poniendo anuncios espontáneos en redes sociales es abrir la puerta para dilatar la compra, perder tiempo o que inescrupulosos lo puedan “tumbar” o que se embarque en líos jurídicos.

Por eso es mejor asumir una comisión legal, sobre el valor de la propiedad, de 3 por ciento (más IVA de 16 por ciento), lo que cobra un intermediario formal, pero conocedor del mercado. Y no solo buscará y verifica condiciones del comprador idóneo, sino que le acompañará en trámites antes, durante y
después de cerrar negocio.

“Un error en un apellido, en la nomenclatura, en el área de la propiedad o que no esté bien registrado el inmueble, falta de actualización catastral, así por el estilo son muchos detalles en los trámites que la gente puede desconocer y que el acompañamiento ayuda a resolver a tiempo y evitarse problemas posteriores”, advierte Ana María Álvarez, gerente de Ventas y Proyectos de la inmobiliaria Alberto Álvarez.

Segunda estrategia: muchos avisos de “se vende” espantan a los compradores, sean genéricos o de distintas inmobiliarias. La primera percepción del potencial cliente es que usted está desesperado por vender, que “debe ser un hueso” o que vale menos de lo que está pidiendo.

Para no empapelar la propiedad, La Lonja de Medellín y Antioquia implementó un sistema de lista múltiple (MLS, por sus siglas en inglés) en que la vivienda puesta en consignación en uno de 33 inmobiliarias, ingresa a un software para comercializarla conjuntamente con las otras 32.
Aunque la alta informalidad en las transacciones locales impide determinar cuánto es el tiempo promedio para la venta de una vivienda usada, canales como el MLS, los sitios web, redes sociales, revistas, clasificados que emplean las inmobiliarias han abreviado el proceso.

“Hace 10 años un inmueble atractivo y con buen prospecto a una persona natural lo podía vender entre dos y cinco meses, y a una agencia entre uno y cuatro, pero ahora con la efectividad y experiencia de los inmobiliarios puede ser cuestión hasta de dos días”, señala Federico Salazar, director de Mercadeo y Tecnología de El Dandy Inmobiliaria.

Tercera estrategia: el precio del inmueble no se pone a ojo ni a partir del valor por metro cuadrado de otro cercano que se vendió hace poco. Cada propiedad tiene sus particularidades. Lo más acertado es hacer un avalúo con un profesional inscrito en el Registro Nacional de Avaluadores (RNA), servicio que también lo ofrecen el corredor o la agencia intermediaria.

Y cuarta estrategia: que su propiedad, ofrezca la mejor cara al comprador. Unos cuantos retoques pueden significar varios millones más en la venta.

“Lo mínimo es una capa de pintura blanca, sin colorines. A un inmueble viejo lo rejuvenece una cocina o baño remodelados, igual que un piso, no es lo mismo una baldosa rústica que un porcelanato”, señala Lina María González, directora Comercial de La Lonja.

Cada quien tiene un concepto de limpieza, pero una casa o apartamento vacíos que no se asee periódicamente, huela mal o se haya convertido en bodega de chécheres deja mala impresión.


Igual pasa cuando está ocupado por el propietario o terceros: una cocina sucia, un baño sin higiene, una mala presentación del residente pueden dar al traste con un buen acuerdo y exponerse entrar a la temida categoría de las viviendas del cariño verdadero, como dice la canción: ni se compra ni se vende.

Tomado de eluniversal.com.co

domingo, octubre 11, 2015

AVALUOS COMERCIALES en APARTAMENTOS vs PLUSVALÍA, ¿está bien?

En el Concejo de Bogotá se asegura que no están en contra del cobro de PLUSVALÍA sino del mal uso que se le ha dado a esta herramienta.

En el debate control político de la Comisión de Hacienda y Crédito Público, cuyo tema fue el cobro de la participación de la plusvalía por parte de la Secretaría de Hacienda, el Concejo consideró que es “desmedido e ilegal”, ya que desde la expedición del decreto 562 de 2014, el alcalde Gustavo Petro modificó el plano de tratamiento del uso del suelo y por lo tanto, el cobro se debería caer.

El cabildante Miguel Uribe Turbay, quien lideró el debate afirmó que el procedimiento a que se está sometiendo las unidades inmobiliarias es ilegal, empezando por la misma notificación, y que además, se está cobrando más de lo que debe cobrarse.

“Recordemos que plusvalía es una ganancia o el aumento del valor de un objeto por motivos intrínsecos a él, aunque para las grandes urbes, es un instrumento para sostener el desarrollo urbano, tal como son el impuesto y la valorización. Sin embargo, para que haya plusvalía deben presentarse tres condiciones: cambio o clasificación del suelo, asignación de mayor edificabilidad y cambios en la asignación del área por usos más rentables, y ninguna de estas condiciones se cumple en las unidades inmobiliarias, por lo tanto el cobro no debería presentarse como está sucediendo en 17 localidades de Bogotá”, explicó el cabildante.

Para establecer si un predio genera plusvalía se tiene en cuenta el tratamiento de renovación urbana, y éste a su vez tiene dos mecanismos, explicó Uribe: la reactivación y el redesarrollo. La reactivación es el cambio que se genera de puertas para adentro, es decir, no se modifican aspectos del espacio público como pueden ser las vías. Es por ejemplo, construir apartamentos donde antes había una casa. Mientras que el redesarrollo es el instrumento que genera intervención en el espacio público y en el sector y se conoce como planes parciales. Entonces, no se entiende cómo la Administración Distrital asume que en un apartamento pueda construirse y generar mayor ganancia.

“A lo que se debe apuntar es a establecer los predios que realmente generen plusvalía y posteriormente liquidar e informar y en última instancia cobrar, pero los bogotanos están recibiendo unas listas interminables de predios cuya sola lectura es casi que imposible de terminar”, agregó.

El concejal criticó al alcalde, “pues pretende gobernar a través de circulares, como la Circular 003 de 2015 por medio de la cual se modifica el decreto 562 de 2014. Además, no se tuvieron en cuenta las observaciones de la Contraloría, aunque dejó claro que él no está en contra del cobro de plusvalía, pues es un mecanismo para construir ciudad ya que genera ingresos adicionales, lo que está en contra es del mal uso que han dado a esta herramienta, como lo ha hecho el Distrito con el predial y la valorización”.


Tomado de ElEspectador.com

viernes, octubre 09, 2015

AVALÚOS y EXPROPIACIÓN en BOGOTÁ

El crecimiento exponencial de la población bogotana y la concentración de ésta en ciertas zonas de la ciudad son responsables de que gran parte de los proyectos de desarrollo urbano que se ejecutan actualmente o estén próximos a realizarse tengan como objetivo mejorar la movilidad, lo que incluye no solo optimizar el transporte público, sino adaptar las vías.


El Instituto de Desarrollo Urbano (IDU) tiene hoy en día planes de compra y expropiación para 2.000 predios que terminarán convirtiéndose en calles y avenidas nuevas. Algunas de ellas, en localidades como Suba, Fontibón y Bosa, que son tres de los puntos neurálgicos de la congestión en la ciudad, porque han crecido demográficamente, pero han quedado atrás en cuestión de vías.

Pero ¿qué pasa cuando el IDU ofrece comprar un predio para construir una obra civil de ciudad? ¿Se puede vender a otra persona o institución que no sea el IDU? ¿Se pierde el valor comercial de la propiedad? ¿Pueden quitarles los derechos sobre el predio a sus dueños si no quiere vender? La respuesta es que todo depende del proyecto y del momento de la negociación.

Los 2.000 predios de los que habla el IDU son solo los que ya tienen o están próximos a tener una oferta de compra, porque está listo el presupuesto para pagarles a los propietarios. Sin embargo, hay otras propiedades, como las 955 que se necesitan para la construcción del metro, que aún no tienen una oferta oficial por parte del IDU.

Cuando ya existe una propuesta de compra, ese predio tiene una medida cautelar, lo que significa que no puede venderse a otra persona o institución distinta. En caso de que el propietario no llegue a un acuerdo con el IDU, el predio le será expropiado por vía administrativa.

Las medidas cautelares tienen un plazo de tres años, que pueden renovarse por tres o máximo seis años más, tiempo en el cual debe efectuarse la compra o expropiación, pues el IDU no puede restringir la venta de una propiedad por tiempo indefinido.

Según María del Pilar Grajales, directora técnica de predios de esa institución, en casos como los del metro u otras obras que todavía no empezarán a desarrollarse en Bogotá, no existen ofertas de compra y las propiedades pueden ser vendidas sin ninguna restricción.

El mayor temor de los dueños que ven obligados a venderle sus inmuebles al IDU es que no les paguen un precio justo. Grajales dice que el instituto respeta el valor comercial del predio, que es determinado por la Dirección de Catastro, pero que es distinto al valor catastral.

Además, se paga una indemnización: por lucro cesante si los dueños tienen alguna actividad económica en la propiedad o arrendatarios, o por daño emergente si hay gastos de traslado, adecuaciones, desconexión e instalación de servicios públicos, etc.

El proceso para la negociación entre el Distrito y los dueños de las propiedades empieza con la sensibilización del grupo poblacional que se verá afectado. Luego se hace el registro topográfico para medir el predio y revisar los documentos de propiedad, además de un censo para determinar qué se debe pagar y cuántas personas son las afectadas.

Ese proceso previo tarda cinco meses. Luego se hace la oferta de compra (cuyo valor no es negociable), y el propietario tiene 30 días hábiles para estudiarla y decidir si acepta o no. Si el dueño se niega, se procede a la expropiación. Este último proceso puede tardar siete meses.

Al Congreso elevados avalúos catastrales:

La Comisión Quinta del Senado le pedirá cuentas al Gobierno Nacional por los elevados avalúos catastrales que se presentan en diferentes regiones del país, especialmente en la Orinoquía.

La senadora citante Maritza Martínez afirmó que se espera la comparecencia del Instituto Geográfico Agustín Codazzi para que explique por qué las actualizaciones de avalúo de muchos de los predios se están haciendo de forma anti-técnica.

“Eso en vez de contribuir al desarrollo rural lo que se está convirtiendo es en un obstáculo para los productores agropecuarios. Todos sabemos que en esa zona del país hay problemas graves para la producción”, señaló.

Y dijo: “Los avalúos no obedecen a la realidad comercial de los predios y queremos que nos expliquen cómo hacen esas mediciones porque el procedimiento es erróneo”.

“Los avalúos catastrales para la actualización, son excesivamente altos. El avalúo es superior al valor comercial del bien y eso genera serios problemas a los propietarios de predios rurales”, sostuvo.

Tomado del tiempo.com

miércoles, septiembre 30, 2015

Al Congreso elevados Avalúos Catastrales

La Comisión Quinta del Senado le pedirá cuentas al Gobierno Nacional por los elevados avalúos catastrales que se presentan en diferentes regiones del país, especialmente en la Orinoquía.


La senadora citante Maritza Martínez afirmó que se espera la comparecencia del Instituto Geográfico Agustín Codazzi para que explique por qué las actualizaciones de avalúo de muchos de los predios se están haciendo de forma anti-técnica.

“Eso en vez de contribuir al desarrollo rural lo que se está convirtiendo es en un obstáculo para los productores agropecuarios. Todos sabemos que en esa zona del país hay problemas graves para la producción”, señaló.

Y dijo: “Los avalúos no obedecen a la realidad comercial de los predios y queremos que nos expliquen cómo hacen esas mediciones porque el procedimiento es erróneo”.

“Los avalúos catastrales para la actualización, son excesivamente altos. El avalúo es superior al valor comercial del bien y eso genera serios problemas a los propietarios de predios rurales”, sostuvo.


La legisladora recordó que la ley establece que un avalúo catastral no puede superar el valor comercial de los predios y en regiones como la Orinoquia, los incrementos están por encima del 600%.

Tomado de blog rcnradio.com