jueves, septiembre 11, 2014

BOGOTÁ es HOY por HOY, LA CAPITAL DE LAS OFICINAS

En los últimos seis meses, a mayo de 2014, el área de oficinas en Bogotá y Cundinamarca dio pasos agigantados con un crecimiento histórico en su área: 198.000 metros cuadrados, cifra que mantiene a La Capital en el primer lugar de la lista de las ciudades con mayor oferta en el país. 

De este modo lo evidenció el VI Estudio de Demanda de Destinos No habitacionales en Bogotá y la Región, realizado por Coordenada Urbana, en el que además se muestra que la forma preferida por los empresarios para adquirir este tipo de inmuebles es a través del leasing (una  modalidad de compra que cobra cada vez más fuerza en el país).

No obstante, la disponibilidad de pago que tienen estas personas, con intención de compra o construcción, se concentra en los rangos de menores precios. Es decir, algo más de la mitad de los encuestados está dispuesto a pagar hasta $4’000.000 por metro cuadrado y hasta $ 3’600.000 millones por este mismo concepto para el caso de las empresas desean construir su oficina a la medida.

Dinámica del Licenciamiento de Oficinas

En lo concerniente al tiempo estimado para la compra, la investigación arrojó que más del 30% espera hacerlo en mediano plazo, lo que resulta importante para los proyectos que se lanzarán durante el segundo semestre del año pues, para el cierre del 2014, se espera la iniciación de proyectos de oficinas de más de 351.000 metros cuadrados. Este dato implicaría un aumento del 26 % frente al 2013.

“Lo que nosotros estamos encontrando es que la tendencia que era bastante baja se ha venido estabilizando. Seguimos teniendo el problema de disponibilidad de suelo y cambio de norma, por lo cual seguramente tendremos un periodo muerto en licenciamiento por algunos meses pero Bogotá está tomando otra vez aire” afirma  Marta Moreno, Gerente de Camacol Cundinamarca y Bogotá.

El alto licenciamiento de oficinas en La Capital se concentró en 42 proyectos ubicados, principalmente, sobre los siguientes corredores: Av. El Dorado con Calle 70; Av. La Esperanza con 68, Carrera 7 con 156, Calle 125 con 60, Barrios Chicó y Chicó Reservado;  Santa Bárbara, Quinta Camacho, Bella Suiza y Antiguo Country.

En cuanto a las características de las construcciones, hace  un año Camacol estimaba que, gracias a los Tratados de Libre Comercio y el buen momento de la economía, los inversionistas extranjeros demandarían en el 2014 oficinas tipo A+ (premium con espacios sostenibles) y tipo A (bien localizadas y con diseño arquitectónico moderno y sistemas tecnológicos avanzados).

Las tendencias no han cambiado pues la investigación señala que los compradores prefieren espacios con los sistemas de seguridad y automatización acompañados de un diseño en función del ahorro y con acceso para discapacitados.

En cuanto a aspectos estratégicos, facilidad de transporte público, características ambientales,  parqueaderos, calidad del espacio y cercanía a restaurantes son los más importantes.

Crece la industria en los municipios

Por su parte, el camino para otros destinos no habitacionales continúa abriéndose positivamente. Para el cierre del 2014, en los municipios aledaños a La Capital, se prevé la iniciación de 720.000 metros cuadrados de construcción en proyectos de bodegas y un aumento del 45% respecto a los resultados del año anterior; mientras que en el 2015 se registraría 10%, porcentaje menor pero positivo para la industria.

Lo más importante para las empresas que adquieren este tipo de inmuebles es la existencia de otros negocios con igual actividad y, en una pequeña proporción, la cercanía con los clientes.

Sin embargo, compañías grandes y pequeñas tienen gustos diferentes. Las primeras se inclinan hacia la modernidad que tenga el sector, mientras que las medianas buscan una zona industrial de fácil transporte y movilización de carga.

Otra de las cualidades que influye a la hora de construir, comprar o arrendar es la disponibilidad de parqueaderos, seguridad, automatización, cercanía a vías principales y normas ambientales compatibles con la actividad de la empresa. Por su parte los demandantes de bodegas exigen atributos significativos en temas de altura libre, resistencia del piso, tanque de aguas lluvia y estructura eléctrica.

Según la Gerente de Camacol Bogotá y Cundinamarca, la dinámica de la construcción de bodegas y oficinas se concentra principalmente en los municipios de Soacha, Madrid, Chía, Cajicá, Zipaquirá y Facatativá.

Al respecto, un estudio de la firma Colliers International mostró que para los próximos cinco años el mercado de oficinas tendrá una dinámica similar a la de Bogotá en Medellín, Cali, Barranquilla y Bucaramanga que muestran una tendencia de gran crecimiento.

No obstante, el vocero de la firma manifestó su preocupación respecto al gran volumen de metros cuadrados que entrarán en los próximos años por los proyectos que fueron vendidos más no ocupados.  “Es decir vendidos a inversionistas, que tendrán que salir a buscar inquilinos al final de su construcción cuando, de acuerdo a nuestros registros, habrá muchos metros para arrendar especialmente en sectores como Salitre que empiezan a mostrar desocupaciones constantes que llegan al 13%, cifra que aunque no es crítica ya preocupa”, indica el estudio.


Tomado de propiedadesyremodelacion.com

lunes, septiembre 08, 2014

DÓNDE y CÚANTO SE CONSTRUYE HOY EN COLOMBIA

El sector de la construcción atraviesa uno de sus mejores momentos. No solo los proyectos de infraestructura vial han dado un nuevo aire al negocio, sino que los metros cuadrados para construir en las ciudades (ya sea proyectos de vivienda o de otro tipo) también lo demuestran.

Según cifras del Dane, Bogotá es la ciudad que en este momento tiene más metros cuadrados aprobados para proyectos nuevos de construcción. Con 4,3 millones de M2, la capital sobrepasa a Cartagena que sorpresivamente ocupa el segundo puesto con 554.468 metros cuadrados aprobados.

“Bogotá es el principal destino de inversión en construcción. La razón es su ubicación central, esto hace que sea un punto industrial de mucha relevancia, con acceso a todos los mercados domésticos, lo que facilita las operaciones corporativas e industriales”, explicó Karen Castillo, consultora inmobiliaria de la firma Jones Lang Lasalle.

Entre los otros destinos que tienen los proyectos de construcción que están adjudicados en esta ciudad, el mayor porcentaje, con 60%, está enfocado a la edificación de espacios para oficinas. Frente a esto, Castillo comentó que actualmente existen más de 1,7 millones de metros cuadrados dedicados a este negocio. “En los últimos cinco años más del 50% de los edificios en la capital han sido construidos. Además, se espera que la edificación de nuevos espacios se incremente en 200.000 metros cuadrados anuales, de 2014 a 2016”.

Uno de los proyectos de vivienda que se están llevando a cabo en esta ciudad lo realiza la Constructora Colpatria y lo comercializa la empresa Ospinas S.A. Se llama Arboleda del Parque y se ubicará en la localidad de Suba. Cuenta con seis torres, cada una de trece pisos. Tiene un total de 576 apartamentos.

Según fuentes de la comercializadora, la inversión total de la obra es de $113.000 millones y su capacidad es de 62.000 metros cuadrados.

Cartagena y Barranquilla ocupan el segundo y tercer lugar, respectivamente. La capital de Bolívar tiene 554.468 metros cuadrados aprobados y la del Atlántico cuenta con 496.450. Julián Salcedo, gerente de Constructora Parque Central, comentó que, al ser ciudades costeras, son lugares muy atractivos para los turistas. Además, agregó que la inversión extranjera cada vez coge más fuerza en los proyectos de construcción ubicados en estos sitios.

Del total de metros cuadrados aprobados en Cartagena, 384.402 están disponibles para proyectos de vivienda. Del porcentaje destinado a otros destinos, que se acerca a 31%, la mayor afluencia de edificaciones, con 50%, se encuentra en el comercio hotelero. Por ejemplo, hoy en la capital de Bolívar, la constructora Parque Central se encuentra realizando el proyecto Plaza Bocagrande, obra de uso mixto. Salcedo explicó que esta edificación, que estará ubicada en la carrera primera, entre calles 12 y 13, cuenta con un centro comercial, un hotel y una torre de apartamentos. La inversión de esta construcción es de $290.000 millones.

Otra de las firmas con metros cuadrados aprobados en Barranquilla es Provalor. Con una inversión de $65.000 millones, la constructora realizará Atlántica Torre Empresarial, un proyecto corporativo que cuenta con 21 pisos y un total de 84 locales. Contará con seis auditorios, tres salas de juntas, gimnasio y comedor.

“La obra es un aporte al crecimiento de Barranquilla, al ser una oferta de oficinas que se convertirá en referente empresarial para turistas y ciudadanos. Nuestros compradores son personas enfocadas a negocio del sector financiero, logístico y comercial”, dijo Alejandro Arboleda, gerente de la constructora.


Tomado de LaRepublica.co

miércoles, agosto 20, 2014

¿DÓNDE ES MÁS ALTO UN AVALÚO COMERCIAL: EN BOGOTÁ o en CARTAGENA?

Pese a que en varias partes del país persiste el excesivo aumento de precios de vivienda, en la capital es casi imposible comprar.

En el caso de la principal ciudad del país, los precios están en las nubes por cuenta de la falta de predios para construcción y otros elementos de tipo coyuntural.

Varios estudios dan cuenta, además, de que los altos precios en la vivienda en Bogotá no es situación nueva, sino, se mantiene una tendencia al alza desde 2013. Un estudio, citado por la revista Dinero, concluye que esta burbuja se debe a las restricciones que existen en materia de oferta y de uso en la capital del país.

Un análisis más reciente, citado por ese mismo medio, concluye que el aumento en los precios del suelo registra un alza mayor en el sector de la vivienda de lujo, entre otras cosas, por los ingresos per cápita.


La situación en Cartagena tiene argumentos diferentes a los de la cuidad ‘rola’. En la capital de Bolívar las especulaciones de una burbuja inmobiliaria se deben al dinamismo que mantiene el mercado desde hace varios años.

“Yo no llamaría burbuja. Solo hasta 2002-2003 se empezaron  a expedir licencias de construcción; durante esos años solo vendíamos lo usado para remodelar. Al activarse el mercado de la construcción, la ciudad toma otro rumbo, el cartagenero empieza a invertir en los proyectos nuevos y, ni hablar de la gente del interior, que anhelaba tener una propiedad nueva, dando como resultado el boom de la finca raíz”, explica Rosanna Aranguren, experta en el sector inmobiliario cartagenero.

Según ella, hoy por hoy es mucho más fácil adquirir un inmueble en esa ciudad, debido –insiste– a que el mercado es más dinámico entre lo usado y proyectos nuevos tales como: residenciales, turísticos y comerciales.

En el caso de la capital de Bolívar, el perfil de los compradores es muy variado y depende, entre otras cosas, de la zona en la que se quiera comprar. En el centro y Getsemani, por ejemplo, los interesados en casas coloniales y republicanas para restaurar son, en su mayoría, extranjeros.

En la zona norte, las personas interesadas por edificios turísticos provienen del interior del país. “Empresas tales como Ecopetrol (ampliación de la refinería); Dow, Unesco, etc. traen sus ejecutivos y muchos de ellos compran en zonas residenciales como Bocagrande, Castillogrande, Barcelona de Indias y Laguna Club.

Otro indicador para evaluar si realmente existe una burbuja inmobiliaria en ambas ciudades es el precio del metro cuadrado. En Bogotá, por ejemplo, hay sectores en los que comprar una porción de tierra es como si se pagara por un espacio en Nueva York.

La zona ubicada en el centro comercial Andino ocupó un lugar entre las 10 más costosas para comprar un metro cuadrado, solo la superan sectores de Hong Kong (1), Nueva York (2), París (3), Londres (4), Tokio (5), Sao Paulo (6), según un informe de la firma Cushman & Wakefield revelado en diciembre pasado.

En Cartagena, según Aranguren, el precio por metro cuadrado es muy oscilante. En la zona centro, por ejemplo, está entre 7 y 15 millones de pesos; en el norte, entre 4 y 6 millones; en Castillogrande y Bocagrande está entre 5 y 7 millones.

En enero pasado, la prestigiosa revista The Economist no incluyó a Colombia entre los países que están en riesgo de sufrir una burbuja inmobiliaria. Sin embargo, en el caso de Bogotá, la administración distrital admitió que sí se está produciendo este fenómeno.

En España, según The Economist, los precios están por encima en un 13%, contario a Japón, en donde el valor de la vivienda ha caído un 16% en el último año y los predios se encuentran infravalorados un 37%.

Tomado de pulzo.com/economía

jueves, agosto 07, 2014

PROYECTO DE RECAUDO PREDIAL POR EL VALOR DEL AVALÚO CATASTRAL

Un Proyecto para eliminar la estratificación en Bogotá será presentado ante el Concejo por tercera vez, por el secretario de Hacienda, Ricardo Bonilla, quien demostrará que en los primeros 3 estratos hay 'hogares ricos' camuflados.

                                  

Exactamente 1.397.000 hogares. Por esa razón, Bonilla espera lograr un revolcón en el pago del impuesto predial, pues el estrato “ya no sirve para identificar las condiciones en las que viven los hogares, ni la capacidad de pago consumo de la gente”, mencionó en La República. El debate iniciaría el 20 de agosto.

Agrega que la Secretaría identificó 2.185.000 hogares en Bogotá. Y de esos, solo 410 mil son pobres, pues tienen ingresos mensuales menores a 380 mil pesos. La realidad de los ricos que viven en el sur contrasta con los hogares que viven en condición de pobreza en estratos 3 y 4.

Las cifras identificadas quedaron de esta manera:
  • En el estrato 1: 82.560 de los hogares, 48%, no son pobres y 89.440, 52%, sí viven en esta condición.
  • En el estrato 2: 581 mil hogares, 70% no son pobres y 249 mil, 30%, lo son.
  • En el estrato 3: 734.160 hogares, 92%, tienen mayor poder adquisitivo y solo 63.840, 8%, son pobres.
  • En el estrato 4, solo 1% de los hogares son pobres, y en los estratos 5 y 6 no hay población con bajos niveles de ingreso.

El nuevo recaudo predial, según la propuesta, incluiría solo el valor del avalúo catastral, ya que viviendas y lugares comerciales de alto valor se encuentran en todos los estratos, y de esa manera se acabaría con las inequidades de la ciudad, especialmente la del estrato 4, que paga en algunos casos más que los predios de los 5 y 6. Mientras tanto, en los estratos bajos hay avalúos superiores a los 250 millones de pesos, mencionó el medio financiero.

La estructura contempla varios ejes: mayor progresividad en el impuesto predial, con la que solo se mantendría el estrato (la misma tarifa) a predios con avalúos menores a 135 salarios mínimos, es decir, 83.160.000 pesos; simplificación del impuesto de Industria y Comercio, ICA, que pasaría de 7 niveles a 3, y que los medianos y grandes contribuyentes declaren tributo bimestralmente, y los pequeños, anualmente, apuntó un comunicado de la Secretaría.

También examina la reglamentación de la Estampilla de la Universidad Pedagógica y la ampliación de la cobertura de la Estampilla Pro Cultura. Finalmente, los cobros por congestión y reducción de trámites, para que los impuestos prediales y de vehículos se cobren por factura y no por autoliquidación.

En caso de que pase el proyecto, los recursos adicionales, 201 mil millones de pesos, se usarán para la reparación de las víctimas del postconflicto que llegan a la ciudad, añadió La República.

Constructores, Gobierno Nacional e incluso la ONU están de acuerdo.- El tema no es nuevo, y ya hace poco el secretario de Planeación, Gerardo Ardila, anunció en Caracol Radio que se estaba proponiendo ante el Gobierno Nacional el fin del sistema porque no era conveniente. En ese momento, Luis Felipe Henao, ministro de Vivienda, junto al gremio de constructores, se declararon de acuerdo.

“Creo que eso elimina la segregación, no es bueno decir que este barrio es de estrato 1 y aquel barrio es de estrato 6, lo que hay que hacer es eliminarla pero de una forma responsable", dijo Henao en el medio, que explicó que no podía ponerse en peligro la sostenibilidad en el pago de los servicios públicos: "Los estratos 5 y 6 tienen que seguir subsidiando a los estratos 1 y 2”.

La presidenta de Camacol apuntó en la emisora que hay vivienda de interés social en zonas que no son de estrato 1 o 2, y esa termina castigada al perder beneficios tributarios, por lo que opinó que ya era momento de revisar el proceso.

Además, las Naciones Unidas también han dado su visto bueno para el cambio. Jorge Iván González, investigador y autor del reciente informe de Desarrollo Humano de esa entidad en Bogotá, se basa en 3 argumentos: el avalúo está bastante bien, el estrato está desactualizado y no informa de manera de correcta, y el estrato se ha convertido en un estigma social que genera segregación, informó Blu Radio. 

La estratificación empezó en todo el país en 1983, momento en el que la actualización de avalúo catastral era pésima, por lo que no hubo otro instrumento, lo contrario a lo que sucede hoy. “Es conveniente que el país deje el estrato y volvamos al avaluó catastral como criterio mejor para hacer la diferenciación entre las viviendas y los hogares”, concluyó González.

Tomado de pulzo.com

jueves, julio 24, 2014

LA FALTA DE SUELO AUMENTA EL VALOR DE LA VIVIENDA

No solo se habla de altos costos en zonas exclusivas de la ciudad capitalina colombiana, sino en estratos medios y bajos. En ese sentido, Edna Bonilla, profesora del Instituto de Estudios Urbanos (IEU), de la Universidad Nacional de Colombia afirmó en el programa UN Análisis de UN Radio que no son un secreto los problemas que existen en cuanto al acceso a la vivienda, y no solo en la población más pobre sino en general.

Asimismo, hay diversas discusiones sobre la existencia de la burbuja inmobiliaria, y aunque algunos expertos consideran que existe, Bonilla señaló que, en Bogotá no se dan los elementos para hablar de burbuja porque la demanda está subiendo, las tasas de interés no han subido, la cartera hipotecaria se ha mantenido y los salarios se han incrementado.


Por su parte, un estudio de 2013 elaborado por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá concluyó que el costo del suelo se ha doblado en los últimos cinco años, con un alza del 95,71 %, entre 2009 y 2013.

Al respecto, Oscar Useche, profesor de la Universidad Minuto de Dios, señaló: “Hay varios factores que influyen indudablemente: el monopolio de la tierra y la escasez del suelo. Además hay una demanda creciente porque los ingresos del colombiano promedio han venido subiendo, así como la expectativa de adquirir un bien duradero y patrimonio familiar”.

Por su parte, Óscar Borrero Ochoa, docente de la Especialización en Mercados y Políticas de Suelo en América Latina, precisó que el aumento progresivo de la tierra es generalizado en todo el país. “Esto se debe a que llevamos más de diez años de un auge inmobiliario en Medellín, Bucaramanga y Barranquilla. Incluso en el Eje Cafetero ha tenido un incremento notorio en los precios de la vivienda y la finca raíz; de allí que también suba la materia prima y la mano de obra de manera moderada, porque hay una mayor capacidad de producción de ladrillo y cemento”.

Asimismo, Borrero señaló que la crisis está en la escasez de tierra, especialmente en ciudades como Bogotá, Manizales, Bucaramanga y Medellín, donde el incremento del suelo es proporcional a su tamaño, mientras que regiones como Cali, Barranquilla, Pereira y Villavicencio pueden ofrecer más capacidad.

Según la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, en Patio Bonito, sector del suroccidente de la capital, ubicado a escasas cuadras de la central mayorista de Corabastos, el precio del metro cuadrado subió en el último año más del 27 %, al pasar de 509.700 pesos a 650.000 pesos.

Esta situación, que también se evidencia en áreas como Fontibón, Suba y el 20 de Julio, es el último capítulo de una tendencia que se ha venido afianzando en la última década y que no da señales de retroceder.

Precisamente, Javier Fernando Mejía, jefe de Estudios Urbanos de la Lonja, indicó que el año pasado, el estudio arrojó un crecimiento mayor al 17 % en valores nominales y superior al 15 % en valores reales. Hay proyectos en Mosquera y Soacha, entre otros, así quienes no quieren salir de la ciudad terminan comprando vivienda usada.

Sin embargo, Fernando Viviescas, arquitecto-urbanista y profesor de la Universidad Nacional de Colombia, señaló que “parece que la situación no se puede controlar, el problema es ¿quiénes cambian los precios de la tierra? Hay que establecer los marcos en los cuales se empieza a ver lógico que debe haber una intervención desde el mercado”.

El Censo Inmobiliario de Bogotá, realizado por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, señala que la capital colombiana cuenta con 262,3 millones de metros cuadrados de área edificada, como resultado de la dinámica inmobiliaria. De estos, 1.475.706 predios son de propiedad horizontal, mientras que 837.169 no lo son. La mayor concentración de estos predios ha sido consistente en localidades como Chapinero, Usaquén, Suba y Fontibón.


Finalmente, Luis Fernando Barreto, subgerente de Información Económica de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, aseguró: “Es innegable que la escasez de suelo en Bogotá es un factor determinante para el incremento de su valor; hay una dinámica importante en todos los frentes, se han consolidado nuevos ejes comerciales y la infraestructura vial ha acercado la periferia al resto de la ciudad”.

Tomado de institutodeestudiosurbanos.info 

sábado, mayo 31, 2014

Estratos 1 y 2, lugares donde más crece el AVALÚO por M2

El valor del metro cuadrado en los estratos uno y dos fue el que más aumentó el año pasado en la capital. Según la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, las tarifas en este segmento crecieron 18,5% en comparación con 2012, debido al precio promedio con el que finalizó en diciembre último: $460.000.

Los resultados de la última investigación del Centro de Estudios Urbanos (CEU) de la oficina gremial concluyen que, en general, el costo del suelo tuvo alzas en todos los niveles sociales.

Jorge Enrique Gómez, presidente ejecutivo de la Lonja, explicó que el cambio mayor se dio en los residenciales populares por el crecimiento sostenido de la economía nacional y porque más hogares han aumentado 40% su capacidad adquisitiva en la última década.
“Ningún incremento es exagerado como se venía mostrando en los años anteriores; en 2013 hubo un punto de inflexión, pues los precios tienden a estabilizarse y se moderan, lo cual descarta la especulación de una burbuja”, aseguró Gómez.

Incertidumbre por el POT

El sector residencial alto, el seis, fue el segundo que más se elevó. Acabó en $5,6 millones, una diferencia de 17,1% frente al periodo anterior.

Una de las razones de esta variación, de acuerdo con el CEU de la Lonja, fue el cambio normativo en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) decretado por la Alcaldía Mayor de Bogotá, actualmente suspendido por el Consejo de Estado mientras lo estudia. “Si bien sólo estuvo vigente por poco más de cuatro meses, generó una incertidumbre a lo largo de todo el año”, agrega.

Tanto Gómez como Sandra Forero Ramírez, presidenta ejecutiva de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), coinciden en que los nuevos proyectos de lujo que se levantan especialmente en el Norte de la ciudad, tienen una incidencia mínima en el sector inmobiliario.

En opinión de ambos, las nuevas opciones de alta gama no recalientan los precios ni crean una burbuja inmobiliaria, sino que fortalecen la demanda. “La participación en el mercado de esos proyectos, es mínima. En Bogotá no hay 20 en los que el metro cuadrado esté en esos niveles”, dijo Forero Ramírez.

Uno de los casos más representativos es el edificio Vitrum que construirá Ícono Urbano, con el diseño del reconocido arquitecto estadounidense Richard Meier. La obra en Chicó Alto ofrece en preventa el metro cuadrado a $16 millones y podría superar los $20 millones cuando ya esté edificada, pues cada apartamento -espacios de 393, 358 y 256- costará no menos de $4.096 millones.

“No es un generador de burbuja ni presiona el valor del mercado, porque son pocos bolsillos los que tienen capacidad de adquirirlos. Es una demanda muy puntual, con unos extremos que no suman ni restan”, insiste Gómez, de la Lonja.

Industriales crecieron menos

La investigación también refleja que el precio del suelo en las zonas industriales fue el de menor crecimiento. Otra consecuencia del limbo jurídico generado por el POT.

El segmento ha sido el que más impacto ha mostrado por esa coyuntura, debido a sus características: inversionistas dudosos de gastar su capital en nuevas bodegas y espacios; y porque ha sido históricamente una zona estable y de poca movilidad que depende de la llegada o el surgimiento de nuevas compañías.

“Para este año se espera que la demanda siga dinámica en lo comercial y residencial, pero mientras no salgamos de la incertidumbre por la ordenanza territorial, habrá una posición observadora que frenará el mercado”, concluyó Gómez.

Precio general del mercado creció 15,3%

El estudio muestra que el precio del suelo urbano en Bogotá creció el año pasado a15,3% ubicándose por debajo del crecimiento observado en 2012 cuando fue de 18,61%. En general, la investigación de la Lonja estableció que los valores mantendrán este año un incremento, aunque más moderado debido a la escasez de suelo para crear nuevos espacios. “Hay empresas del sector que se han decidido por comprar proyectos ya edificados, tumbar los edificios de cinco pisos y edificar nuevos de 10 y 12 pisos. Ya construido, el precio del metro cuadrado en esos casos tiende a duplicarse”, informó Gómez.


Tomado de larepublica.co

lunes, mayo 26, 2014

Municipios aledaños, con AVALÚO por M2 NUEVO más bajo que en Bogotá

La vivienda campestre en las cercanías de Bogotá crece en demanda y oferta, entre otras razones porque, por ejemplo, con un presupuesto familiar de $700 millones, que en la ciudad de Bogotá permite la compra de un apartamento de 120 metros cuadrados, puede convertirse en una atractiva vivienda campestre de 180 metros cuadrados, rodeada de jardines y con zonas comunes que permiten a la familia disfrutar de actividades deportivas y sociales a las que no tendrían acceso en un edificio común. A esto súmele la cercanía a Bogotá, sin duda un proyecto atractivo de vida. 

Por ello, boom de la vivienda en municipios aledaños a Bogotá continúa y cada vez con más fuerza. Las cifras lo dicen: cerca del 85% de hogares que buscan un sitio para vivir en Cundinamarca prefiere los municipios de Tabio, Soacha, Mosquera y Funza y solamente el 15% contempla la posibilidad de comprar en Bogotá. 

Así lo reveló el Séptimo Estudio de Demanda de Vivienda en Bogotá y la Región, realizado por Coordenada Urbana, según el cual las tres cuartas partes de las ventas de vivienda nueva en el Departamento durante 2013 se concentraron en Soacha, Mosquera, Madrid, Chía y Cajicá.   

Estos datos reflejan un auge en la construcción de viviendas en los municipios aledaños a la capital, durante los últimos diez años, información que es avalada por constructores como Juan Alberto Páez, director comercial de CMS+GMP Asociados, quien asegura que "factores como la falta de tierra para construir vivienda y la desmejora en la calidad de vida en Bogotá (problemas de seguridad, falencias de servicios públicos, congestión vehicular y contaminación ambiental) han llevado a muchos empresarios a edificar grandes proyectos en municipios vecinos a la ciudad y a cantidad de personas a vivir a las afueras de la ciudad". 

En este sentido, proyectos de vivienda tanto de interés social como para segmentos medios y altos de la población proliferan, en efecto, en municipios como Soacha, Mosquera, Funza, Madrid y Facatativá, en el sur y el occidente; y como Chía, Cajicá, Cota, La Calera, Tenjo, Tabio y Zipaquirá, en el oriente y norte.

Este crecimiento de la vivienda en municipios aledaños ha coincidido también con la progresiva relocalización de empresas, que buscan en los municipios de la Sabana no solamente mayores oportunidades de expansión, sino menores costos de servicios públicos, así como menores tasas impositivas y costos de la tierra

A esto se suma la construcción de nuevos centros comerciales y centros educativos, tanto escolares como universitarios, el desarrollo de clubes sociales y espacios de esparcimiento, y en menor proporción, la edificación de entidades de salud. Caso concreto en las zonas de Tabio, Cajicá, Zipaquirá, donde los centros comerciales y de comercio han aumentado de manera importante en el último año.

Para Páez, es un hecho que se está generando un espacio propicio para invertir en grandes proyectos de construcción en estas zonas. Y es que en su concepto, el futuro de la ciudad se está desplazando progresivamente a sus suburbios, tanto así que esta llamada conurbación alcanza una población de 9.023,644 de habitantes, cifra basada en el censo del año 2005, extrapolada al año 2013, convirtiéndose en una de las 30 aglomeraciones urbanas más pobladas del mundo. 

Las cifras
De acuerdo con el estudio de Coordenada Urbana, 44,5% de las unidades vendidas en los municipios aledaños a Bogotá se concentró en Soacha. 

Al respecto, el análisis señala que dada la cercanía con Bogotá, es de suponer que este crecimiento se sustente en gran parte en la demanda insatisfecha de la capital, fundamentalmente por parte de hogares con ingresos bajos o medios, puesto que la mayor demanda en Soacha es de Vivienda de Interés Social, VIS. A este municipio le siguen Mosquera, Madrid, Chía y Cajicá, Tabio, en materia de demanda de vivienda, caracterizada por proyectos atractivos que ofrecen buenos precios, excelente valorización y otra calidad de vida.

La investigación también revela que al preguntar a los hogares bogotanos sobre el lugar donde estaban buscando su vivienda, 27 por ciento respondió que en los municipios aledaños a la capital. De estos hogares que buscan vivienda fuera de Bogotá, 37,6 por ciento la buscan en Mosquera, 35.4 por ciento se inclina por Funza y otro 18.7 por ciento por Chía, Tabio y Cajicá

Vale la pena destacar que la oferta de vivienda de Mosquera está en diferentes rangos de precios, razón por la cual se convierte en un destino atractivo para los bogotanos, mientras que las de otros municipios, como Soacha, se concentran principalmente en la vivienda social. En las poblaciones de Tabio y Cajicá, la oferta se concentra en conjuntos campestres.

Tomado de dinero.com  

jueves, mayo 15, 2014

SANTA BÁRBARA CENTRAL, LA CABRERA y el RETIRO, con los AVALUOS más costosos de BOGOTÁ

El valor del suelo en Bogotá se ha encarecido, pero donde más se han elevado los costos de la tierra en el primer trimestre del 2014 ha sido en los barrios donde viven los hogares de más altos ingresos como Santa Bárbara Central,en Usaquén; y El Retiro, Espartillal y La Cabrera en Chapinero.
Así concluyó un estudio realizado por la Secretaría Distrital de Planeación (SDP)y registrado en el boletín trimestral 'Observatorio dinámicas del territorio, mercado de la vivienda enero-marzo 2014' de la entidad.
'La tierra de Bogotá se pone cada vez más costosa', dijo el director de Estudios Macro de la SDP, Armando Palencia, quien agregó que los barrios ubicados en el centro ampliado se han valorizado también en los últimos tres años. Estas zonas son Teusaquillo, Barrios Unidos, Puente Aranda, La Candelaria, Antonio Nariño y Los Mártires.
En cuanto a las ventas de vivienda en Bogotá y la Sabana, Planeación indicó que en el primer trimestre del año sumaron 13.702 unidades, lo cual representa un incremento del 2 por ciento frente al mismo periodo del 2013. Por el contrario, en los municipios de la Sabana esa comercialización bajó 6 por ciento.
Planeación atribuyó el incremento de las ventas de vivienda nueva en Bogotá en este primer trimestre a la comercialización de la vivienda de interés prioritario (VIP), que creció 735 por ciento.

De igual forma, el estudio estableció que los estratos que más vivienda nueva compraron en el primer  trimestre del presente año fueron, precisamente, los estratos con mayores ingresos como 4,5 y 6.
En el estrato 4, entre enero y marzo pasados se negociaron  235  más unidades habitacionales que las requeridas de acuerdo con la formación de hogares en este nivel. En el estrato 5, se compraron 248 más frente a las necesidades de este segmento y en el estrato 6 se adquirieron 192 más.
"Si bien en el acumulado de 12 meses la cantidad de ventas de vivienda nueva y el número de hogares no presenta mayor diferencia, la productos en los segmentos 4,5 y 6 se ha caracterizado por superar las necesidades de los nuevos hogares", manifestó Palencia.
Por el contrario, los estratos de menores recursos siguen sin poder acceder fácilmente a la vivienda. En el 2013, en el estrato 2 se vendieron 14.536 uniddes de vivienda menos que las requeridas frente al crecimiento de hogares en este grupo socioeconómico; en el estrato 3 hubo 10.097 ventas menos.
Tomado de eltiempo.com

lunes, abril 28, 2014

AVALUOS CATASTRALES Y COMERCIALES INJUSTOS en CALI, sector EL PARAISO

Los propietarios de 181 predios que componen lasegunda fase de Ciudad Paraíso (donde se construirá una estación intermedia del MÍO con un centro comercial) reconocen que la renovación urbana de El Calvario es necesaria.

Sin embargo, cuando revisan la valoración comercial que hizo la Empresa Municipal de Renovación Urbana, Emru, a sus casas, locales o lotes, sienten que no les pagarán “lo justo” por unos predios que tienen un gran potencial por su ubicación estratégica: vecinos al Palacio de Justicia, al Bunker de la Fiscalía, a los pasajes comerciales céntricos, con dos corredores troncales del MÍO (calles 13 y 15), con servicios públicos y a menos de dos kilómetros de la Plaza de Caicedo y el CAM.
Según María del Pilar Giraldo, presidenta de la Asociación de Propietarios del Centro de Cali, procencali, “existe mucha inconformidad con los avalúos presentados por la Emru en la valoración del terreno. Son predios subvalorados en 40 % o 50 % sobre lo que los dueños estimamos que es el valor comercial real”.
Los valores por metro cuadrado, según encontró El País en los avalúos entregados por la Emru a los propietarios de las seis manzanas que serán renovadas, oscilan entre $150.000 y $450.000.
Los montos varían según cada caso y dependiendo el estado del bien. En El Calvario, las edificaciones tienen más de 60 años de antigüedad y muchas se encuentran en mala situación, de allí que su valor comercial sea bajo.
Mario Rodríguez, heredero con sus hermanos de dos casas en El Calvario, sostiene que los avalúos han permanecido quietos en los últimos ocho años.
“Cuando Mauricio Otero fue gerente de la Emru avaluaron a $200.000 el metro cuadrado del terreno en El Calvario. Lo increíble es que la última oferta de la Emru, el año pasado, fue por el mismo valor, como si El Calvario, con todo y su connotación especial, fuera la única tierra en Cali que no se valorizara”, comenta Rodríguez.
Héctor Palacios, también heredero de un predio en la zona, dice que “fue el Estado el que permitió que esta zona se deprimiera a tal punto de convertirse en una ‘olla’. Hace 50 años, este era un barrio como San Antonio. Pero ni teniendo un cuartel de Policía, como el de Fray Damián, ha logrado que la situación mejore. Es como si quisieran que el patrimonio de nuestros padres valiera cada día menos”, dice.
Cambios en avalúos
Algunos propietarios indicaron que hubo cambios en el avalúo catastral de los predios de la zona centro (en San Pascual, Sucre y El Calvario).
Un ejemplo es una vivienda de la Calle 13A con Carrera 11, cuyo certificado de Catastro del 17 de marzo de 2014 indica que el avalúo catastral era de $79.578.285. Pero en la factura del predial, del 28 de marzo, cambió a $67.680.000.
La subdirectora de Catastro, Sandra Samacá, explica que hubo 219 predios de la zona a los que se les hizo revisión, por petición de la Emru, debido a que la información de Catastro no era la misma en cuanto a metros cuadrados de lote, de construcción y destino económico.
“Lo de Catastro fue un proceso masivo, mientras que el censo de la Emru está predio a predio. Debido a esta solicitud, revisamos la información física realizando nuevas visitas este año, las que estuvieron acompañadas por el presidente de la JAC de San Pascual, Roberto Alimentato. Como producto de ese proceso se expidieron nuevos actos administrativos de conservación”, indica la funcionaria.
Nelson Londoño, de la Emru, indica que “independientemente del valor catastral, lo que nos dice la ley es que la compra se debe ajustar a los avalúos comerciales”.
Tomado de elpais.com

jueves, abril 17, 2014

AVALUOS de SERVIDUMBRE por EXPROPIACIÓN se agilizan en Colombia

El Gobierno Nacional en cabeza de los Ministerios de Vivienda, Justicia y Transporte, expidió el Decreto 738 del 10 de abril de 2014, mediante el cual se reglamentan los términos para adelantar la negociación directa y la imposición de servidumbres por vía administrativa para la realización de obras de infraestructura de acueducto, alcantarillado y aseo, entre otros.
“El uso de servidumbres se hace necesario en casos donde las obras de infraestructura requieren parte de algún terreno privado que puede afectar el uso y disfrute del mismo. Por lo tanto, el Decreto 738 del 10 de abril, se convierte en una herramienta para la constitución de servidumbres de manera muy ágilcon el fin de que no se retrasen las obras de infraestructura que las requieran, teniendo en cuenta que los servicios públicos son de interés general”, explicó el Ministro de Vivienda, Luis Felipe Henao Cardona.
Con este decreto se pueden evitar situaciones como la que se registra en Sincelejo, Sucre, donde se presentan retrasos y parálisis en las obras que permitirán llevar agua potable a la ciudad, por el tema de legalización de servidumbres.
El nuevo decreto 738 de 2104 establece que la etapa de negociación directa entre la autoridad y el titular del predio tendrá un término máximo de 30 días contados a partir del día siguiente al recibo de la comunicación mediante la cual la autoridad presenta la oferta. Dentro de este término, el interesado podrá aceptar la oferta, rechazarla o presentar una contraoferta.
Si se llega a un acuerdo se procederá a suscribir la escritura pública de constitución de la servidumbre, y si dentro de los 30 días no se llega a un acuerdo, se entenderá fracasada la negociación directa y procederá la imposición de la servidumbre por vía administrativa, dentro de los 10 días siguientes.
El inmueble objeto de la servidumbre o la porción del mismo quedará a disposición de la Entidad a partir del momento en que se suscriba la escritura pública, si se logró un acuerdo en la etapa de negociación directa, o desde que la entidad expida el acto administrativo correspondiente, si no se logró un acuerdo, previo pago de las sumas de dinero a que haya lugar.
Para todos los casos, el avalúo sobre el predio afectado será realizado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la autoridad catastral correspondiente o las personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz. Este avalúo tendrá una vigencia máxima de un año.
La ley 1682 de 2013, en su artículo 38, establece que “durante la etapa de construcción de los proyectos de infraestructura de transporte y con el fin de facilitar su ejecución la Nación a través de los jefes de las entidades de dicho orden y las entidades territoriales, a través de los gobernadores y alcaldes, según la infraestructura a su cargo, tienen facultades para imponer servidumbres, mediante acto administrativo”, y lo anterior también es aplicable a la gestión predial necesaria para la ejecución de proyectos de infraestructura de servicios públicos.
El decreto contribuye a materializar el artículo 58 de la Constitución, donde se define que la propiedad tiene una función social que implica obligaciones en favor del interés público o social, y señala claramente que el propietario del predio afectado recibirá por la servidumbre un pago correspondiente a lo que determine el avalúo comercial que podrá ser realizado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, Igac, la autoridad catastral o las personas registradas y autorizadas por las Lonjas de Propiedad Raíz. Esto garantiza el debido proceso y el pago justo por las servidumbres, a la vez que hace expedito el trámite.
En este sentido el Ministro de Vivienda, Luis Felipe Henao Cardona, insta a que esta nueva normativa permita una negociación fluida entre las entidades que requieren hacer uso de terrenos privados y sus propietarios, y que los intereses particulares no primen sobre los generales, para así poder llevar agua potable a todos los colombianos.

Tomado de colombia.iagua.es  

domingo, abril 06, 2014

Preguntas y respuestas sobre el AVALÚO CATASTRAL

El incremento que en los últimos años ha tenido el avalúo catastral, base para cobrar el impuesto predial y la valorización, tiene alarmados a algunos contribuyentes.
Según Catastro Distrital, ese aumento se debe a que antes del 2007 los avalúos eran muy bajos y había desequilibrio tributario en la ciudad –oscilaban entre el 10 y el 50 por ciento del costo comercial del predio–. En cambio, para el año 2014 los avalúos están entre el 70 y 80 por ciento del valor comercial de la propiedad.
Los propietarios inconformes dicen que no están en contra del pago, pero piden mayor equidad al momento de cobrar y que se tenga en cuenta la capacidad de pago. EL TIEMPO MI ZONA convocó una reunión entre los ciudadanos y las autoridades competentes para tratar el tema y evaluar posibles soluciones. Estas son algunas de las dudas de la comunidad.
¿Cómo se hace el censo inmobiliario?
El Catastro hace un censo inmobiliario año a año para definir el valor comercial. Los funcionarios pasan por los predios verificando el estado físico de cada uno. Luego, llevamos dispositivos móviles para saber si aumentaron o si su uso fue modificado. Esa información se cruza con la de todas las empresas de servicios públicos, que dicen si hubo consumos mayores o menores que los acostumbrados. También se tienen en cuenta algunas fotografías satelitales para verificar si hubo transformaciones.
¿Y la capacidad de pago?
La Secretaría de Planeación ha hecho un par de estudios para medir la capacidad de pago. La primera, basada en dos encuestas hechas por la Universidad Nacional y otra por el Dane (2004). Y una segunda, hecha por la entidad en el 2011, que se aplicó a alrededor de 26.000 hogares.
Según esta última encuesta, en toda la ciudad hay alrededor de 2’800.000 hogares y 400.000 no tienen capacidad de pago, es decir el 18, 9 por ciento.
Para este año ya se contrató con el Dane para hacer la misma encuesta (medir las mismas variables e indicadores). Pero cambia el tamaño y se amplía a 31 municipios vecinos. El resultado estaría para el próximo año, y se actualizaría este estudio.
¿Se podría cobrar sin tener en cuenta los estratos?
La Secretaría de Planeación ha estado muy inquieta, desde hace mucho tiempo, con la revisión de la estratificación. La metodología es nacional, por ello el tema de eliminar los estratos es bastante complejo porque habría necesidad de hacer una modificación de ley; el Distrito no tiene la competencia y tendría que tramitarse ante el Congreso de la República.
Desarrollamos un estudio para determinar si se puede clasificar por estratos con la información catastral.
Estudian alternativas
Reforma tributaria
La Administración ha presentado en varias ocasiones un proyecto de reforma tributaria al Concejo de Bogotá, en el que se busca reconocer el valor catastral del inmueble*, como el referente adecuado para el cobro del impuesto predial.
Infortunadamente la propuesta no ha podido evolucionar en el Concejo de la ciudad. Seguiremos insistiendo en presentar el tema para que el avalúo catastral sea el único referente para realizar el cobro del impuesto predial.
Dada la coyuntura de interinidad del Alcalde Mayor, no sabemos hasta ahora cuáles serán las nuevas directrices, pero lo importante es que en Catastro y en la Secretaría de Hacienda están totalmente preparados para presentar de nuevo este proyecto.
* Actualmente se tienen en cuenta los estratos socioeconómicos de los predios para hacer el cobro del impuesto predial.
Bogotá se valorizó
Aclaremos que no hay ninguna crisis. Las inquietudes que hemos recibido sobre el predial no alcanzan al 1 por ciento del total de contribuyentes obligados a pagar el impuesto en Bogotá, que son más de 2 millones. Cuando hay que corregir, se corrige, y cuando no, se les explica cómo se liquidó su impuesto.
El predial refleja el buen momento económico que atraviesa Bogotá. La capital ha mejorado sus condiciones, lo que hace que sea más atractiva para los inversionistas y se valoricen sus predios. Como el predial se calcula sobre el avalúo catastral, es imposible que su valor no se modifique. El comportamiento del gravamen obedece a esa dinámica de la ciudad y no a modificación de tarifas (para predios residenciales o comerciales), porque las que estamos aplicando son las mismas desde hace más de una década.
Tomado de eltiempo.com (MI ZONA)