VALOR M2 CATASTRAL DE TERRENO

VALOR M2 CATASTRAL DE TERRENO

domingo, agosto 09, 2015

LOS BARRIOS CON LOS AVALUOS MÁS COSTOSOS DE BOGOTÁ

Todos los barrios con los AVALÚOS más costosos de Bogotá, hacen parte de los estratos 5 y 6, y se encuentran ubicados en zonas exclusivas de la Localidad de Chapinero.

El primero de ellos es el barrio ROSALES: un terreno ubicado en medio de la naturaleza y que cuenta con atractivos turísticos para el esparcimiento y las actividades deportivas de sus habitantes. Comprar un apartamento allí puede costar hasta $ 7 mil millones, y si la intención es arrendar el inmueble hay que
contar con unos $ 12 millones mensuales (estudio de mercado).

El precio promedio del metro cuadrado para 2015 es de $ 5.958.404, a diferencia del año anterior cuando Rosales no aparecía en el listado de los más
costosos, publicado por la Secretaría Distrital de Planeación (SDP).

El segundo en el listado es BAGAZAL, que pese a tener el mismo promedio de valor por metro cuadrado que Rosales, un arriendo allí supera los $ 13 millones. Comprar apartamento puede costar unos $4.500 millones de pesos, señala el informe.

Tercero en la lista aparece CHICÓ NORTE, zona comercial y de oficinas en donde el metro cuadrado tiene un precio de $ 5.658.954. De acuerdo con el informe de estudios de mercado, el alquiler de un espacio supera los $ 9 millones mensuales y comprarlo hasta unos $ 4 mil millones de pesos.

En el siguiente lugar del escalafón, está el ANTIGUO COUNTRY, uno de los puntos comerciales más importantes para la ciudad: bancos, entidades gubernamentales, centros comerciales, universidades y centros tecnológicos hacen parte de este barrio, en donde un arriendo (estudio de mercado) supera los $ 17 millones de pesos, y comprar apartamento puede alcanzar los $ 3 mil millones, resalta la publicación.

El barrio que cierra el listado, y que tampoco aparecía en el boletín de la SDP del año anterior, es EL NOGAL; zona comercial por excelencia y en donde se
alojan varias embajadas. El valor de un apartamento allí puede superar los $ 6 mil millones, pero si se trata de un penthouse el valor asciende a $ 11 mil millones, destaca el portal inmobiliario.  Si la intención es arrendar el inmueble, concluye, el interesado debe disponer de unos $ 15 millones mensuales. El promedio del metro cuadrado para el sector es de $ 5.308.742.


Tomado de metrocuadrado.com

lunes, agosto 03, 2015

CÓMO DEBEN CALCULARSE LOS AVALÚOS POR EXPROPIACIÓN

Para la elaboración del AVALÚO ESPECIAL de EXPROPIACIÓN de inmueble de la nomenclatura urbana de Bogotá D. C., utilizando el MÉTODO de COMPARACIÓN o de MERCADO, se deben llevar a cabo las siguientes etapas:

ü Revisión de toda la documentación[1] pertinente al predio, entre tales: identificación del predio por su dirección y descripción de linderos, certificado de estratificación y nomenclatura, certificado de tradición y libertad del inmueble objeto del avalúo, plano del predio con indicación de áreas de terreno, certificación de estrato, certificación de amenazas, certificación de rondas, afectaciones viales, usos permitidos, etc.

ü Obtener a través de las oficinas de Catastro Distrital, Planeación Distrital y sistemas de Información de Portales WEB de las entidades distritales pertinentes (Secretaría Distrital de Planeación), la información adicional requerida, en aspectos tales como manzanas catastrales, planos urbanísticos y topográficos, etc., para la mejor localización del predio en estudio.

ü Estudio de Títulos mediante revisión del folio de matrícula inmobiliaria para constatar la existencia de afectaciones, servidumbres, otros, etc.

ü Verificación de la Reglamentación Urbanística vigente en el INMUEBLE a EXPROPIAR, concorde con el Plan de Ordenamiento de Bogotá D. C., y  la UPZ correspondiente.

ü Reconocimiento en terreno por parte del perito avaluador del predio en EXPROPIACIÓN, con localización  de paramentación, colindancias, y medición en terreno de alinderamientos,  áreas de construcción, etc.

ü Toma de fotografías que permitan la identificación de las características más importantes del predio en  EXPROPIACIÓN; y

ü  Estudio de Mercado: se adelantará un estudio de las ofertas de venta en el mercado de bienes inmuebles semejantes y comparables al objeto del avalúo, las cuales serán clasificadas, analizada e interpretadas para determinar la estimación del Valor del AVALÚO COMERCIAL del predio en EXPROPIACIÓN.



[1] Artículo 13 del Decreto 1420 de 1998

martes, julio 28, 2015

EXPROPIACIÓN, AVALUO COMERCIAL y REVISIÓN DE AVALÚO

MARCO NORMATIVO DE LA EXPROPIACIÓN.- la propiedad es una función social que implica obligaciones. Como tal, les es inherente una función ecológica. El estado promoverá las formas asociativas y solidarias de propiedad.


Por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el Legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa. Esta se fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa, sujeta a posterior acción contenciosa-administrativa, incluso respecto del precio.

Esta norma constitucional tiene su desarrollo legal en las leyes 9a. de 1989 y 388 de 1997, ésta última reglamentado por el Decreto 420 de 1998 y Resolución 620 de 2008 (IGAC) en materia de AVALUOS COMERCIALES, y recientemente en materia de pronunciamiento por parte de la Corte Constitucional a través de la Sentencia de Constitucionalidad No. 4.

Justamente el artículo 58 de la Ley 388 de 1997, destaca cuales son los motivos de UTILIDAD PÚBLICA que pueden generar la adquisición de los inmuebles necesarios para ser afectados a dicha utilidad en los siguientes términos:


Articulo 58. Motivos de utilidad pública, "para efectos de decretar su expropiación y además de los motivos determinados en otras leyes vigentes se declara de utilidad pública o interés social la adquisición de inmuebles para destinarlos a los siguientes fines: e) Ejecución de programas y proyectos de infraestructura vial y de sistemas de transporte masivo.

RESPECTO A LA OFERTA DE COMPRA.- AVALÚO COMERCIAL: Respecto de la oferta de compra, vale precisar que ella deberá estar sustentada en un avalúo comercial, en los siguientes términos: 

Articulo 61. Ley 388 de 1997. Modificaciones al procedimiento de enajenación voluntaria: “El precio de adquisición será igual al valor comercial determinado por el Instituto  Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo determinado por el Decreto-ley 2150 de 1995, de conformidad con las normas y procedimientos establecidos en el decreto reglamentario especial que sobre avalúos expida el gobierno”.  Sobre dicha reglamentación, debe precisarse que ella está contenida en el Decreto 1420 de 1998.

VALOR DEL AVALÚO COMERCIAL.-  El valor comercial se determinará teniendo en cuenta la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble a adquirir, y en particular con su destinación económica.


REVISIÓN DEL AVALÚO.- Con relación a la posibilidad de revisar el avalúo, tal circunstancia se encuentra igualmente regulada por el Decreto 1420 de 1998, reglamentario de la Ley 388 /97, en los siguientes términos:

ARTICULO 15. La entidad solicitante podrá pedir la revisión y la impugnación al avalúo dentro de los cinco (5) días siguientes a la fecha en que la entidad que realizó el avalúo se lo ponga en conocimiento.

Como bien lo establece la norma, la revisión o la impugnación está sujeta a que existan motivaciones de orden técnico para llevar a cabo una solicitud de revisión, que en ultimas garantiza la debida aplicación de la resolución 620 de 2008 expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, conforme así lo establece el Artículo 17°.-"(...)

Parágrafo 1o.- "Al decidirse la revisión o la impugnación, la entidad correspondiente podrá confirmar, aumentar o disminuir el monto del avalúo".

martes, julio 07, 2015

QUÉ ESTÁ PASANDO CON LOS AVALÚOS DE LOS INMUEBLES?

Hace dos años, muchas personas expresaron su preocupación por la tendencia alcista en el precio de la vivienda nueva que identificaron como “exagerada”: 11,76 por ciento en el primer trimestre del 2013 frente al mismo periodo del 2012.
Esto generó comentarios sobre una posible burbuja inmobiliaria. Luego, durante el mismo periodo del 2014, el aumento de 12,32 por ciento convirtió el llamado en alerta.
Ante esto, los gremios descartaron cualquier riesgo y, por el contrario, explicaron que lo que estaba sucediendo era que “las propiedades se estaban valorizando”.

Sin embargo, hace unos días el dato del precio de la vivienda nueva del Dane para el primer trimestre del 2015, frente al mismo periodo del 2014, sorprendió porque a pesar de que creció 7,15 por ciento, evidenció una moderación en el ritmo que traía. Igual sucedió con los proyectos de oficinas y hoteles.
Esta vez, la preocupación de los propietarios de los inmuebles y de los futuros compradores se expresó en otro sentido: “¿Los precios van a caer?”.
Para Manuel Alfonso Carrillo, gerente de la inmobiliaria Avacol, “lo que está sucediendo es sano para el mercado, pues se trata de una estabilización que, de hecho, preveíamos no solo en vivienda, sino en oficinas”.

AÚN ES RENTABLE
Según el directivo, en vivienda, con un incremento de 7,15 por ciento, quienes adquirieron una casa o un apartamento por inversión y reciben 5 puntos adicionales por alquiler aún están obteniendo una ganancia.
“Incluso, si compraron el bien para habitarlo no tienen problema porque se está valorizando”, enfatizó Alfonso, quien reiteró que “los precios se están ajustando y significa que no hay especulación y mucho menos, una burbuja”.
Diego Botero, gerente de Avalúos Nacionales S.A., también está en el grupo de quienes consideran que los valores no caerán y “se mantendrán por encima de la inflación”.
En vivienda, al analizar la situación por ciudades, el empresario advirtió un ritmo todavía más moderado del alza en Bogotá, especialmente en el estrato alto, donde la oferta disminuyó.
Y en el caso de los estratos medio y bajo, la política de subsidios del Gobierno podría reactivar la demanda, sobre todo en los municipios aledaños a la ciudad.
Este ajuste en el precio también fue confirmado por el Dane, cuyo estudio arrojó para la capital –con el municipio de Soacha incluido, para efectos del análisis– un aumento de 6,75 por ciento.
Por su parte, Barranquilla fue la que reportó el mayor aumento (14,73 por ciento), seguida de Medellín (9,19 por ciento), mientras que las menores variaciones se registraron en Pereira y Armenia: 1,42 y 2,73 por ciento, respectivamente.

CONSTRUIR OFICINAS Y VIVIENDA, PERO CON MUCHA CAUTELA
Según el Presidente de la Lonja de Bogotá, el ‘cuarto de hora’ pasó y ahora los precios están más aterrizados.
Para que los nuevos proyectos se puedan vender, los constructores deberán evaluar mejor el mercado y ofrecer características diferenciales.
Así lo advierte Jorge Enrique Gómez, presidente de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, quien considera que, en el caso de la vivienda, en los estratos altos la inversión está más lenta. “Ahora, para lograr ventas rápidas la oferta nueva debe tener valores agregados que permitan ajustar el precio”, advierte.
La situación es similar para los proyectos de oficinas donde la sobreoferta de metros cuadrados hará que el negocio se reacomode e incluso, que los precios tiendan a equilibrarse. Así, los interesados en el alquiler pondrán las condiciones. Para Gómez, lo que sucedió con el mercado inmobiliario fue producto del entusiasmo que despertó el hecho de encontrar compradores en todos los estratos, para vivienda, y oportunidades de inversión, en otros usos.
“Esto abonó el terreno para subir los precios que en muchos casos no eran reales. Hoy, simplemente se están equilibrando”, concluyó.

Tomado de PORTAFOLIO.co - GABRIEL E. FLORES - Economía y Negocios

viernes, mayo 08, 2015

IBAGUÉ TIENE EL AVALÚO MÁS ALTO DEL TOLIMA

“El Departamento tiene una de las ciudades con mayor avalúo del país, Ibagué, lo que muestra un buen desarrollo de la región”, señala el IGAC en un comunicado.


Según cifras del IGAC, Ibagué tiene 166 mil 788 predios en general de los cuales 13 mil 78 son rurales, 152 mil 660 pertenecen a la cabecera municipal y mil 50 están ubicados en los corregimientos. En total, el valor catastral de esta capital es de $7.8 billones.

Mauricio Fernando Mora, director Territorial IGAC, dijo que “contamos con un departamento bien rankeado. A inicios de este año el IGAC informó que Ibagué está entre las 16 ciudades del país con más alto avalúo después de Maizales, Valledupar y Pasto”.

Con respecto a las estadísticas globales del Tolima, los 550 mil 298 predios que existen en las zonas urbanas y rurales conforman un área construida de 41 millones 213 mil 468 metros cuadrados.

Esta área, según el IGAC, tienen un avalúo catastral de 14 billones 47 mil 461 millones 153 mil 700 pesos.

Después de sumar los avalúos catastrales de los 47 municipios del Tolima, se destacan los avalúos de Melgar y Flandes, las poblaciones que siguen a Ibagué.

En contraste, Murillo con un avalúo de 16 mil 223 millones de pesos; Santa Isabel con 14 mil 296 millones y Villarrica con 13 mil 246 millones de pesos, presentan los avalúos más bajos.

Tomado de IBAGUÉ elnuevodia.com 

lunes, abril 27, 2015

AUMENTO DEL AVALÚO CATASTRAL Y DEL IMPUESTO PREDIAL LLEGÓ EN EL PEOR MOMENTO

Miles han sido las quejas por el aumento del impuesto predial de este año. Mientras la Secretaría Distrital de Hacienda en Bogotá celebra que el 75 por ciento de los contribuyentes pagaron el predial con descuento y en el Congreso se radica un proyecto de ley para imponer topes, la economía se alista para ser golpeada por un probable debilitamiento del consumo.
El problema en sí no es que haya un ajuste catastral, pues el predial tiene una razón de ser legítima y el hecho de aumentar no es un misterio. El problema macroeconómico radica en que el aumento desproporcionado se da en un mal momento para la economía colombiana y que a la vez el avalúo se acerca a los valores artificiales de una burbuja inmobiliaria.

El censo inmobiliario de Bogotá documenta un aumento en el avalúo catastral de más del 360 por ciento, mientras que los cálculos del economista Aurelio Suárez apuntan a un alza en el recaudo del predial del 98 por ciento en los últimos cuatro años para Bogotá. Mientras la economía colombiana ha venido creciendo alrededor del 4 por ciento y se estima que lo hará en 3,6 por ciento para el 2015, la variación anual de los precios de vivienda en Bogotá se acerca al 13,5 por ciento, es decir casi cuatro veces lo que crece la economía.
Varios analistas contrastan el aumento en los ingresos con estas cifras alarmantes, pues la subida en los ingresos de los bogotanos probablemente no pasará de 12 por ciento, mientras que el predial sí aumenta exageradamente en algunos casos.
La Ley 242 de 1995 no permite que el ajuste anual de la base supere la meta de inflación dada por el Banco de la República, pero Bogotá es una de las excepciones a la regla. Para el Secretario Bonilla, aumentos hasta del 65 por ciento son normales y "las tarifas son las mismas de hace diez años".
A su vez, el alcalde Petro culpa al Concejo por hundir tres veces sus intentos de reforma y algunos ciudadanos no entienden por qué aparecen facturas con aumentos de más del 200 por ciento. Curiosamente, el argumento usual de la Alcaldía no menciona que dentro de su propuesta se pensaba tributar de 9,5 a 16 por mil para los predios de más de 230 millones. Según la concejal Clara Sandoval, dentro de la propuesta de la Alcaldía se pretendía eliminar los estratos e imponer una tasa por usar áreas de alta congestión.
Los vicios MACROECONÓMICOS
El primer problema de este predial es algo coyuntural: el aumento desproporcionado del impuesto coincide con el anuncio de la desaceleración de la economía colombiana.
El petróleo sigue en el sótano, el dólar alto le causa dolores de cabeza a varios sectores, el Emisor no pronostica una actividad económica dinámica en el 2015 y se pega a su tasa del 4,5 %, las expectativas del proceso de paz pasan del corto plazo de la esperanza al largo plazo de las dudas y ahora aparece el impuesto predial inflado para atacar el consumo privado.
En términos macroeconómicos, atacar el consumo en un momento de desaceleración es como querer apagar un incendio con gasolina. Que se diga que el impuesto en todo caso significa menos del 1 % del PIB y que por ende un alza tiene un impacto marginal, obnubila el hecho de que por este impuesto hay hogares profundamente afectados.
De más, recordemos que la economía es un fenómeno que se mueve frecuentemente por las expectativas y la confianza. Si las expectativas de los actores (empresas y hogares) son negativas, esto puede llevar a intentar subir su nivel de ahorro (si se puede, claro es) y por ende a bajar más el consumo de bienes que están por fuera de la canasta básica. Con esto, reitero el aumento exagerado del predial, así se diga que se trata de errores y que 65 por ciento aceptable, es otro golpe para la economía, sobre todo si pensamos que la capital colombiana tiene casi 2,5 millones de predios.
El segundo problema es acercar el avalúo catastral al comercial cuando este último es el reflejo de una burbuja inmobiliaria. Se ha dicho que la burbuja no existe porque los créditos hipotecarios y la tasa de interés para la adquisición de vivienda se han mantenido estables.
Sin embargo, las cifras del Dane apuntan a un crecimiento pronunciado del total del créditos hipotecarios en el país desde el 2009, alcanzando 7,9 % en el 2012, mientras que en el 2005 el crecimiento era del -3,5 %. Pero esta burbuja no se explica sólo en créditos hipotecarios, sino en alzas de precios que se derivan de expectativas especulativas y de una mayor liquidez presente en los últimos años.
Sin ahondar en el debate de la burbuja inmobiliaria, insisto en el riesgo de ligar un impuesto importante al desarrollo de un mercado afectado por la especulación. El contribuyente entonces recibe una factura mayor producto de un mercado inflado artificialmente, mientras su poder adquisitivo no aumenta proporcionalmente.
Macroeconómicamente, se repite el mismo problema de golpear el consumo de los hogares, cuya consecuencia es un golpe a lo se conoce como la demanda agregada de la economía.
Una manera de suavizar el impacto negativo sobre el consumo radica en el aumento del gasto público con fines productivos. Sin embargo, en este caso el tema macroeconómico pasa a un segundo plano, pues el aumento del Predial ha reflejado la extracción repentina de ingresos a hogares.
Estos últimos seguramente habrían pensado en un mejor uso de sus recursos. El malestar que genera vivir en la inseguridad y ver que la infraestructura se estanca no se mejorará con un aumento drástico de un impuesto de vivienda que irónicamente dejará personas sin casa.
Tomado de eltiempo.com ERICK BEHAR VILLEGAS, Docente Universidad Externado de Colombia

domingo, abril 26, 2015

INCREMENTO DE LA DEMANDA SUBE AVALUOS DE PREDIOS Y ELEVA PREDIAL

La Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital  reveló que en los sectores populares de Bogotá, es decir, aquellos que han sido categorizados en los estratos 1,2 y 3 es donde más ha crecido la demanda de vivienda y aumentado el precio del suelo en los últimos cuatros años.

Para el director de Catastro Distrital, Gustavo Marulanda, la dinámica en estas zonas se presenta dadas las políticas de vivienda de la Administración Distrital que ha brindado subsidios y ayudas en el pago de los servicios en estos sitios, lo que ha disparado considerablemente la compra de predios en estas partes de la ciudad.


“Sucede que en estos estratos han aumentado la demanda, porque han incrementado su capacidad de pago; entre otras cosas, por la política de vivienda de la actual alcaldía.

En estratos altos no hay subsidios, que sí hay en los sectores populares”, expresó el funcionario en una entrevista al diario El Tiempo.

Para Marulanda, este comportamiento no es efecto de los constructores, sino es algo más intrínseco de los propietarios de estos terrenos que incrementaron el valor de sus predios, lo cual hizo que se valorizaran a sabiendas de la carga tributaria adicional que este tipo de fenómenos conlleva.

“No creo que sea un efecto de los constructores, sino que son características de una ciudad que consume y cada vez tiene mejores condiciones de acceso, entre otros aspectos, por la política pública que la Alcaldía Distrital ha adelantado sobre la vivienda, con énfasis en las zonas populares. Además hay que recordar que Bogotá no tiene suficiente suelo para desarrollo inmobiliario, lo que provoca mayor costo en el que hay”, explicó Marulanda.

El sector donde más se creció la venta de vivienda fue en el barrio Nicolás de Federmán, que hace parte de la localidad de Teusaquillo, presentando un crecimiento del 33,69%, seguido de San Jorge Sur en la localidad de Rafael Uribe Uribe, donde el ascenso fue del 30,21%. El tercer lugar lo ocupa El Corzo-Osorio, al suroccidente de Bosa, donde la compra de vivienda se disparó al 29,15%, seguido de San Vicente y Santa Lucía, ambos en la localidad de Tunjuelito, en donde el índice creció al 27,91%.

El estudio, hecho en conjunto con la Lonja de Propiedad Raíz de la ciudad, reveló que el crecimiento promedio de compra y venta de vivienda en la capital de la república presentó un crecimiento del 18%.

Tomado de HSB Noticias

viernes, abril 10, 2015

AVALUOS CATASTRALES y la BURBUJA QUE CONVOCA

Indignación ha producido en Bogotá la facturación del impuesto predial y en especial el aplicado al sector residencial. La queja generalizada es que dicho impuesto está superando la capacidad de pago de la población.

Hay razón para la denuncia. El recaudo del impuesto predial en 2011 fue de $1 billón y en 2014 alcanzó $1,7 billones, es decir, 70% más, y si se suma el 28% que el Distrito aspira a recoger según el presupuesto vigente para 2015, llegaría a $2 billones, con lo que el alza para estos cuatro años fiscales superará el 98%.


A contramano, el ingreso promedio por bogotano no subirá en ese mismo lapso más del 13,5%, cinco veces menos, aun si la economía colombiana en 2015 llegara a crecer a un hipotético 4%. Así, el ingreso anual de cada bogotano, en pesos corrientes, pasaría de $21,7 millones en 2012 a no más de $24,6 millones en 2015. ¿Cuáles son las razones para tanta diferencia entre el recaudo y el crecimiento de la capacidad adquisitiva de los bogotanos? El malestar no está, como dicen Petro y el concejal Argote (¿del Polo Democrático?), en que “un grupo de izquierda” se oponga a los “impuestos directos”. Hay razones de más peso.

El modelo económico y el precio de los bienes no transables-inmuebles

Son múltiples las explicaciones, en el mercado del suelo y la vivienda, para justificar el alza en los precios comerciales y en los avalúos catastrales de los predios en Colombia y Bogotá. Pero pocas las que la relacionen con la política económica que nos rige, que adoptó la atracción del capital extranjero como primer objetivo.

La avalancha de dólares entre 2004 y 2014 produjo una revaluación del peso de 40% que descarriló la agricultura y la industria. El capital, el público y el privado, se alejó de estos sectores, llamados de bienes transables, y se “refugió” en otros, como la construcción, lo que produjo un exceso de ahorro para invertir allí, por encima de la oferta disponible. En ciudades como Bogotá —donde no ha crecido a buen ritmo— se expresó en excesiva “inflación de activos inmobiliarios”, agravando debilidades estructurales como la relativa escasez de suelo y otras.

Dicha valorización podría catalogarse como “burbuja inmobiliaria”, definida por Robert Shiller, premio nobel de economía, como el acrecentamiento del monto de los préstamos hipotecarios superior al ingreso de los habitantes. En Colombia así pasó, ya que esta modalidad de crédito aumentó 75% entre enero de 2012 y diciembre de 2014.

Los gobiernos nacional y distrital aprovechan la “burbuja inmobiliaria”

Con fines alcabaleros, los gobiernos de Santos y de Petro vieron la oportunidad de aprovechar la situación para incrementar los recaudos, por la vía del impuesto predial y de patrimonio. Se enfocaron en la “actualización catastral”, desde la de la vivienda suntuaria hasta la de los hogares de ingresos medios y bajos. Fruto de ella, el valor catastral nacional pasó de $520 billones en 2010 a $1,058 billones en 2014 —prácticamente se duplicó—, de los cuales el 42%, $448 billones, pertenecen a Bogotá.

Los mayores crecimientos de los avalúos catastrales se dan en los estratos seis y uno, luego en el cinco, tres, dos y cuatro, respectivamente. Los dos extremos “de la pirámide” son los más afectados, y, aunque en una lógica progresiva lo del seis será aceptable, lo del uno resulta inexplicable. Asimismo, ¿cómo entender que el porcentaje de avance del recaudo, 98%, sea superior inclusive al incremento de los avalúos?

Según el secretario de Hacienda, Ricardo Bonilla, es que hay más predios. Sin embargo, los datos no dicen eso. En 2012 había 2’269.252 predios y para 2015, 2’429.238, un 7% más, de los cuales 141.000 eran residenciales nuevos, siendo una adición marginal que no logra explicar la totalidad del mayor recaudo.

La cuenta es otra: la administración de Petro, pese a haberlo negado, sí subió la tarifa del impuesto. Ésta se fija para cada estrato, como un tanto por mil, pero si un predio llega a pasar de cierto límite fijado por la Secretaría de Hacienda con base en el acuerdo del Concejo, se le sube automáticamente. El truco consistió en que no se “actualizaron” —en la misma proporción— el avalúo y el límite y, en consecuencia, muchos predios que subieron de valor lo superaron y el Distrito les cobró nueva tarifa, aun quedando dentro del mismo estrato.

En el gráfico puede verse que en 2012 los avalúos promedio para todos los estratos, excepto el tres y el cuatro, estaban por debajo del límite establecido para no subir la tarifa. La situación cambió. A punta de “actualización” catastral, el avalúo promedio para 2015 ya sobrepasó el tope para los estratos dos y seis y, en el caso del tres y el cuatro se distanció todavía más del nuevo límite fijado, lo cual hizo que muchos más predios ya no disfrutaran de la tarifa más baja para su respectivo estrato.


Esto implica que muchos más predios del estrato dos ya no pagarán el 2x1.000, sino el 6x1.000; que muchos más del estrato cuatro ya no pagarán el 6x1.000 sino el 7,5x1.000 y que casi todos los del seis, donde se confunden hogares acomodados con élites, subieron al 9,5x1.000.

Tomado del espectador.com

viernes, marzo 13, 2015

QUIÉN Y CÓMO SE PRACTICA un AVALÚO CATASTRAL en BOGOTÁ

El catastro es la entidad encargada de los avaluos catastrales, que son  el “inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica”...(Resolución 070 de 2011 del IGAC).

Cómo se actualizan los AVALUOS CATASTRALES y en qué consiste: es el inventario predial de los bienes inmuebles ubicados en el Distrito Capital de Bogotá, determinando sus características físicas, jurídicas y económicas, con una excelente calidad que satisfaga las necesidades y expectativas tanto del sector público como privado teniendo en cuenta las normas de carácter Nacional y Distrital.

Desde cuándo se practica en Bogotá: se realiza anualmente desde el 2010 y consiste en la revisión de los elementos físicos, jurídicos y económicos de los predios.  

Cómo se calcula el AVALÚO CATASTRAL en Bogotá ?

En el aspecto físico se identifican los linderos del terreno y las edificaciones existentes; en el elemento jurídico el registro de la relación que hay entre el inmueble y el propietario y/o  poseedor; y la parte económica, es la fijación del avalúo catastral mediante investigación y análisis del mercado inmobiliario. Este proceso está regulado por la Ley 14 de 1983, el Decreto 3496 de 1983 Reglamentario de la Ley 44 de 1990 y la Resolución 2555 de 1988. En el año 2010 se realizó la actualización  de 2.181.000 predios urbanos, información que quedó vigente a partir del 1 de enero del año 2011.  
Es importante agregar que la Actualización Catastral  consiste en el conjunto de operaciones destinadas a renovar los datos de la formación catastral, revisando los elementos físico y jurídico del catastro, eliminando en el elemento económico las disparidades originadas por cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas, o condiciones locales del mercado inmobiliario.  
En qué consisten la ETAPAS de Actualización Catastral ?
  • La primera es de Pre-reconocimiento: donde se verifica la información que reposa en las bases de datos de la Catastro Bogotá, con la realidad física del inmueble.
  • El siguiente paso es hacer el Reconocimiento predial, es decir, que se ingresa a los predios desactualizados y se miden las nuevas construcciones o demoliciones, se asigna un uso a esas construcciones, se asigna un destino al predios y se califican las características de las construcciones.
  • Finalmente se realiza la Actualización Jurídica, donde se cruza la base de datos de la Unidad con la información de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
De manera adicional, existen otras actividades del proceso de actualización catastral, que también son importantes, como el Control de Calidad (validaciones preliminares, acompañamiento en campo, muestra estadística y validaciones finales);  Análisis de fuentes secundarias: (EAAB, CODENSA, HABITAT, DANE, Curadurías) y finalmente se realizan varios análisis a dicha información.   

martes, marzo 03, 2015

LOS AVALÚOS DE COLOMBIA VALEN $1.058 BILLONES

Un informe publicado este lunes por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, Igac, reveló que los 15,7 millones de predios que ocupan el territorio nacional cuestan catastralmente $1.058 billones, siendo Bogotá, Medellín, Cali, Cartagena y Barranquilla las ciudades más costosas.

El resultado de esta cifra, se basó en el análisis y suma de todos los avalúos catastrales urbanos y rurales registrados en 2014 en los 1.122 municipios. Según el Instituto, las zonas urbanas del país está conformada por 10,9 millones de predios, los cuales están avaluados por $8,5 billones, mientras que las rurales cuentan con 4 millones de predios que costaría cerca de $100 billones.

De este valor total del avalúo, Bogotá es la que mayor aporta con $446 billones, le sigue Medellín en la lista con una aportación de $71 billones con 926 mil predios 86 millones de metros cuadrados de área construida y 344 millones de área en terreno.

En cuanto a Cali, esta ciudad contribuyó con $47 billones, cifra inferior teniendo en cuenta de que su área mayor que la de Medellín. Por último cierran el lote de las ciudades más costosas Cartagena y Barranquilla, la tiene un avalúo de $37,6 billones), 258 mil predios y 22 millones de metros cuadrados de construcciones, mientras que la capital del Atlántico tiene $29,2 billones.

En contraste, las ciudades más baratas en cuanto a avalúos catastrales, son Nariño, Amazonas, Guainía y Chocó.

Por último, en relación a los municipios, cinco estuvieron clasificados dentro de las 20 primeras casillas. Se trata de Envigado ($11 billones – puesto 9), Chía ($8,9 billones – puesto 12), Palmira ($7,3 billones – puesto 17), Floridablanca ($6,2 billones – puesto 19) y Buenaventura ($6,1 billones – puesto 20).

Frente a este hecho, Juan Antonio Nieto Escalante, director general del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, señaló que “estos 5 municipios están ubicados en los alrededores de grandes ciudades como Bogotá, Medellín, Cali y Bucaramanga. La razón del incremento en su avalúo es que muchos habitantes de estas urbes ahora están comprando terrenos en municipios como estos, en donde los precios son más bajos y la calidad de vida es mucho mejor”

Tomado de HSBnoticias.com

domingo, febrero 15, 2015

EL IDU paga AVALUOS INJUSTOS en el Barrio EL MIRADOR de Bogotá

Aunque Bogotá necesita descongestionarse y romper los cuellos de botella en sus principales calles, la ampliación de la avenida José Celestino Mutis, en la localidad de Engativá, tiene a una parte de los vecinos indignados y enfrentados con el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU).

Y no es para menos, los habitantes del sector reclaman porque el IDU está pagando los predios por donde va a pasar la avenida a precios que consideran “injustos”, sin la posibilidad de negociación y con la amenaza de expropiación. Se trata de viviendas ubicadas en diez cuadras, que van desde la carrera 112B a la 122 con calle 63, justo al lado del límite de la pista norte del aeropuerto El Dorado. 

Aunque la obra uniría la avenida Ciudad de Cali con el municipio de Funza y desembotellaría la salida y el ingreso del occidente de Bogotá, el proceso de compra de los predios no ha sido fácil. A la fecha y según datos del IDU, 280 predios deben ser adquiridos y demolidos para que por allí pase al vía. Ya han aceptado la oferta 116 propietarios y se han realizado 92 promesas de compraventa más.

Los vecinos denuncian que el IDU está comprando los predios a menos de la mitad de su costo comercial. La queja va más allá, ya que para los habitantes de la zona con los dineros que les paga la entidad es imposible comprar nuevas viviendas. Otro de los reclamos tiene que ver con que la entidad sólo entrega el 60 % del dinero en efectivo y el resto queda para pagos posteriores.

Tras vender sus casas al IDU, algunos de los propietarios han tenido que adquirir deudas con los bancos y pagar intereses, lo que les parece injusto. Por si fuera poco, los residentes tienen la obligación de suspender las acometidas de servicios públicos y sus correspondientes pagos, sin apoyo alguno de las entidades del Distrito.

Otra de las denuncias tiene que ver con lo que los habitantes del barrio El Retiro llaman amenazas: llamadas en horas de la noche en las que funcionarios de la entidad les estarían comunicando que si no venden, sus predios pueden ser expropiados. 
  
El caso está en manos de la Personería de Bogotá y otras entidades. Por ahora, los habitantes han solicitado por todos los medios que se haga un nuevo avalúo para que les paguen lo que para ellos es justo.

Qué dice el IDU?

En una comunicación reciente el IDU negó los señalamientos de los vecinos. Es más, dice que todos los habitantes han sido acompañados en el proceso de compraventa de manera individual.

Sobre el pago de los predios, el IDU aseguró que “las ofertas para este proyecto se han realizado individualmente sobre cada predio, considerando las características que el avaluador encuentra en cada caso. Esta información es soportada con el informe técnico del avalúo comercial, que incluye el costo del terreno, de acuerdo con el mercado de la zona y la construcción, así como las características del inmueble: materiales, número de pisos, cubierta, fachadas, acabados, etc.”. 

La entidad también señaló que los valores de los avalúos provienen de estudios de mercado y usos de suelo. El IDU "no es la entidad competente para modificar o realizar ajustes a los avalúos. (…) De igual manera la oferta de compra presentada a la ciudadanía no admite recurso alguno".

También desmintieron que el IDU haya realizado alguna amenaza hacia la comunidad, “puesto que nuestra ética institucional y profesional está orientada hacia la atención y el acompañamiento social, jurídico, económico e inmobiliario”.
Por ahora, los vecinos preparan un bloqueo de la entrada principal a la localidad. Ellos pretenden que el Distrito atienda sus reclamos y les reconozca un avalúo justo, que corresponda al costo del metro cuadrado de la zona.


Tomado de semana.com